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    • 2019.06.03 Monday
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    デメリット 1.流動性が低い

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      動かない財産とかいて、不動産。文字通り動かすことができない資産なのです。
      ですから、他の金融資産などと比べ流動性が低い資産です。急にお金が必要になった時に換金したくても、預貯金や株券のように今日・明日にもと言うわけにはいきません。最低でも数週間から1ヶ月、通常なら数ヶ月は現金化するまでに時間がかかります。売り急ぐと売却価格も低くする必要にかられる可能性もあるため、不動産投資は、あくまでも「余裕」資金で始めるスタンスが必要です。


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      デメリット 2.売却価格低迷のリスク

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        バブル崩壊後から値を下げた不動産価格も、都心部では徐々に上昇に転じてきています。この点に注目してキャピタルゲイン(売却益)を狙ってみるという考え方も間違ってはいませんが、予想に反して下落するリスクもある点は承知しておかなければなりません。同じ考えを持っていっぺんに売却物件が出されると、市場は飽和し価格は下落します。あくまで将来的にインカムゲイン(収益)がどれほど見込めるか? という点が不動産投資の考え方のベースです。

        景気回復に伴い不動産価格が上がると思われがちですが、需要と供給のバランスからいってバブル期のような不動産価値の急上昇はないといっていいでしょう。立地や条件によってはキャピタルゲインが見込める所もあれば、リスクの高い所もあります。
        「少子高齢化」で借り手(需要)の先細りがはっきりしていて、不良債権処理が進んでいけば供給が加速されます。将来的に売却するときのことを考えて値下がりリスクの少ない立地や条件を選ぶようにしましょう。


        不動産投資は長期的な投資であり、投資主(買主)は信用できるパートナーを見つけ、パートナーと密に連絡を取り、予算やタイプ、エリアなど不動産投資に対して明確な方針を持ちましょう。そして自身の考え方や意見を述べる事が大切です。
        つまり自身の考え方を意見をきちんと受け止め、優良な物件情報を提供してくれる、信用のおけるパートナー選び、投資主(買主)・パートナー、双方の良好な関係を築くことが投資用不動産選びの最重要ポイントと言えるでしょう。


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        デメリット 3.物件は永久に今の姿ではない

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          老朽化・破損・汚損
          マンションや区分所有の場合は管理組合や管理会社がしっかりしていて、よほど古い物件でなければ大規模修繕のリスクは回避できます。
          それ以外の中古物件の場合、入居者から水周り等設備の故障などのクレームがあった場合、オーナーであるあなたが対応する必要があります。前もって修繕業者やリフォーム会社を決めておき、事後に慌てないようにするとよいでしょう。

          地震・火災
          不動産が物であっても、それが動かせない不動産である限り、盗難の心配はありません。しかし、地震、火災、天変地異によるリスクは常にあります。日本は「地震」の多い国です。また、秋には特に台風による土砂災害も多く、こうした天変地異から逃れるすべはありませんが、被害を最小限にとどめ、リスクを減少させることは可能です。

          保険に入ることが第一に考えられますがですが、通常ローンを組むときに加入するのは火災保険だけです。地震保険はなかなか高額なので加入のメリットが少ないのが実状です。検討時に、地盤や地震に強い地域かどうか調べる、建物の構造が地震に強いかどうかも知っておくことだけでもリスクの回避になります。


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          デメリット 4.税金について

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            不動産の取引や保有には税金がかかってきます。現在の税制においては軽減されています。しかし、これはバブル崩壊以降の長い不動産デフレの脱却を図るためであり、いずれも景気回復のための時限的な措置の為、以降の税制改正によっては変更される(元に戻る)可能性もあります。
            不動産投資は、税制による不動産取得コストが大きく変わるリスクがありますので、毎年改正される税制に注目し、情報収集をする事が上手な不動産投資をする上での大切なポイ.ントです。


            不動産を取得した時にかかる税金

            印紙税
            売買契約書に貼付し納税します。不動産の売買契約金額に応じ、金額が決められています。売買金額が大きいほど税額も多くなりますが、バブル以降、不動産デフレを少しでも克服し、不動産流通を促進させようという観点から時限的に軽減されています。しかし、本則の税額に戻る可能性もあります。

            登録免許税
            取得した物件を法務局に登記する場合に課される税金です。
            以下の算式により求められます。

              登録免許税=固定資産税評価額×税率

            物件の種類などにより、税率が決められています。これも時限的に軽減されています。

            不動産取得税
            売買などにより不動産を取得した場合に課される税です。不動産取得税は以下の算式により求められます。

              不動産取得税=固定資産税評価額×税率

            これも、物件の種類などにより税率が決められています。


            不動産を保有しているとかかる税金
            固定資産税と都市計画税が不動産保有時における税金として挙げられます。保有している人全員に課税され、しかも保有している限り毎年課される税金です。固定資産税・都市計画税の概要は以下のとおりです。

              固定資産税=課税標準(固定資産税評価額)×1.4%
              都市計画税=課税標準(固定資産税評価額)×0.3%


            都市計画税は都市計画法における「市街化区域」に不動産を保有している人に課されます。


            不動産を売却した時にかかる税金
            不動産を売却する場合、売却益に対して所得税・住民税が課される税金を不動産の譲渡益課税と言います。不動産の譲渡益の税率は以下のように計算されます。

              {不動産の売却価格−(不動産の取得に要した費用+不動産の譲渡に要した費用)}×税率




            税制の改正は一般的に、毎年12月中旬に行われ翌年4月に施工されます。税制と不動産投資のタイミングをいち早くつかみ、税改正の内容を踏まえた投資のタイミングを見計らうのが不動産投資の大切なポイントです。


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            デメリット 5.賃借人の質、空室

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              空室率と入居率

              空室の割合で示す、空室率。 入居の割合からみた入居率。どちらも意味は同じことになります。
              人口密集度の高い人気エリアのワンルームや、すでに入居者がいる中古物件を購入する場合はさほど問題になりませんが、駅から遠い物件や、人口が少ない地方都市のアパートを購入する場合、また都心部の供給過剰感の高いオフィスビルを購入する場合などは、あらかじめ空き室が発生する可能性の対策を考えておく必要があります。
              集合住宅の場合、自分で入居者を探す工夫をするとか、一括借り上げ方式(サブリース)を利用するなど、購入前に準備しておいたほうが良いでしょう。また家賃設定が妥当か、設備に遅れはないかなど、アドバイスしてくれる賃貸会社と良好な関係を築きましょう。

              家賃収入は空室時にはありません。
              賃貸戸数を多く所有するほどリスクは分散し安定します。一棟の場合は平均的に空室率がでて安定性が高く、区分所有(マンションの一室)の場合は入居率0%か100%となります。


              入居人選び
              入居が決まっても家賃の遅れがあれば、毎月気をもまなくてはなりません。
              職業は安定した収入が見込めるものか、自堕落な性格ではないかを調査しましょう。
              賃貸仲介会社の中には、カード発行会社と手を組んでカードから家賃を引き落としすることも可能にしている業者があります。業者がカード発行会社となるわけですが、カード会社の承諾が得られない人は入居を断るなど、入居後に起こるリスクを回避できます。


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              デメリット 6.老朽化と破損

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                老朽化と破損

                マンションや区分所有の場合は、管理組合や管理会社がしっかりしていて、よほど古い物件でなければ大規模修繕のリスクは回避できます。
                表面利回りが一般的に高い中古物件などの場合、入居者から水周り等設備の故障、天災などのクレームがあった場合、オーナーであるあなたが対応する必要があります。前もって修繕業者やリフォーム会社を決めておき、事後に慌てないようにするとよいでしょう。






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