2017年5月

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    このたび購入したビル。ちょっとビックリした。ウチの会社では、古い建物を買ってリノベーションして再販するというのを年間平均5棟位やっているので、手を入れる必要のない美しいのからお化け屋敷のようなのまで、色んな建物を取り扱ってて、それなりに耐性ができてるというか、ちょっとやそっとではビックリしないんだけどね。

    それが、入居者の殆どがワケあり生活保護者だったんだよね。路上生活者にアパートを借りさせて生活保護を申請させた上で、生活保護費をピンハネするというヨロシクないビジネスってのがあるんだけど、そのピンハネの餌食感が濃厚な生活保護者なんよね。とある不動産屋の「名前だけ社長」が個人保証人になってる。

    生活保護費の中には家賃が役所から支給される住宅扶助というのがあって、それを役所から大家さんへ直接支払ってもらえる仕組みがある。多分、本人に渡すと払わなくなる可能性があるからなんだろうね。その手続きの書類を出そうと、それぞれの入居者をひも解いてみると、こりゃまぁ、出るわ出るわ〜で、名前を変えている人(誰かの養子になって苗字を変えると別人になれることを悪用)、外国人が日本人と籍だけ入れて保護費受給してる人、居住の実態が無いのに、そこに住んでいるとして保護費をもらう人。。。

    調べていくと不正受給の臭いが、あちこちからプンプンする。それらの費用って私たちの税金で賄われているんだから、絶対に許したくないし、実態と違う事をウチの会社も書類として出して手続き出来ないし。それで、支給元である役所にその実態や事情を伝えたわけ。するとね、「前の大家さんは受け取っていたので、受け取ってもらわないと困る」って。再審査はしないらしい。「受け取らないんなら、いずれにせよ本人に支給するので、未収になるかもしれませんよ」って、ちょっと脅されたりね。おいおい、違うでしょ?

    小学校中学校の教科書の裏表紙等に「この教科書は(略)国民の税金によって無償で支給されています」って書かれてて議論を呼んでいたけれど、公務員さんの給与明細には、「あなたの給与は国民の税金によって賄われています」と載せてあるんだろうか? そして、生活保護費受給者の支給明細にも、思いっきりでっかく載せてほしいね。

     

    ピンハネがしてるかどうかは分からないけど、広島駅の辺りのホームレスに声かけて、住居を確保して生活できるようにさせるっていうのは、良い事かもしれないね。そこから自立の道が開けるかもしれないし、「観光都市広島」にとってもね、路上生活者がウヨウヨいる広島の玄関口じゃ恰好つかないし。ある意味、闇の清掃屋?なんだよね。

    ついでなので暴露してしまうと、生活保護は受けてなくても、変わった入居者は他にもいる。

    家賃滞納が続いてる若い男の子がいてね、事情を聞くと、3日も何も食べてないっていうのよ。日本屋根の瓦の補修の仕事をしてて、あったりなかったりで不安定らしい。汚れた作業着をね、洗わないの。何度か着て汚れたら部屋の片隅になげといて、次を買う。それ繰り返してるから、汚れた作業着が山盛りになってる。

    話してみるととっても素直な子なんだけど、幼いころに親が再婚して継母に育てられて、中学卒業して独立したらしい。どこかオドオドした感じ、責任感は持ってない様子。

    で、結局。その時の家賃の半額の物件に引っ越してもらってね。家賃が安くなったその分から、滞納家賃を分割で払ってもらって、手元にも少しお金が残って。そんな段取りをつけたんだよね。

    日本瓦自体少なくなっていくし、先細りで不安定な仕事を辞めて、コンビニとか食べ物を扱うところでバイトしなさい、廃棄した食べ物をゴミ箱から貰えば、食べることが出来るからって、生活指導みたいな事までしてさ。私も相当、お人好しだよね。

    で、お弁当屋さんでアルバイトが決まって、食べられないってことは無くなったらしい。滞納も無くなったしね。顔も明るくなったし、良かったね〜なんて喜んでたんだけど、しばらくすると、また滞納が始まった。遂には、連絡が取れなくなっちゃってね。いわゆる、夜逃げってヤツ。

    従業員の撮ってくれた、もぬけの殻の部屋の写真を見ると、なんだか物悲しくて切なくて。胸が締め付けられる。

    シンプルで家具が一つもない何もない部屋。敷きっぱなしの汚れた布団があるだけ。当然、枕も毛布もない、ヨレヨレなせんべい布団。真冬には寒かっただろうにねぇ。おそらく一度も掃除したことない大汚れで不衛生極まりないお風呂や流し台。

    洗濯や掃除をするとか、お布団にはシーツかけて使うって、親から習った記憶は無いけれど。。。親からネグレクトされて育ったんだろうね。どんな幼少期を過ごしてきたのだろう。孤独に育ち、生きていく基礎力を持たない青年。友達は居るのだろうか? 夢を持って過ごせているのだろうか? はぁぁ切ない。これを救う公的な支援ってないんだろうか。

     

    なんだか、世の中が変な方へ向かってっちゃってる気がするよ。裏社会。これぞ闇社会。この業界にいると、否が応でも目にしちゃう。困ったことに、自然と色んな度胸が付いちゃうんだよね。

     

     

     

     

     

     

     

     

     

     

     

     


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    2017年4月

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      なんでしょうねぇ。あの森友学園とかいう話。くりかえし繰り返し、いつまでやってんの? もう、飽きちゃったよ。皆さんもそうじゃないですか?

      最近ホントおかしい。法律より、感情論をマスコミが煽り、やがてそれが世論になっていく。。。こういった問題を政治にすり替えて、次の得票につなげようとする二重国籍の人たちと、とにかくスキャンダルを追いかける低俗なマスコミのせいで、なんでもないような問題までがクローズアップされて、なんだか安心が失われていってるんだよね。マスコミは事実だけを淡々と伝えればいい。政治家は日本を良くする政治をすればいい。

      報道が森友学園問題に集中しているその裏で、こっそり「主要農作物種子法廃止法案」が3月23日可決されています。普段食べる農産物の「種子」を、外資の遺伝子組み換えに握られるという、食料安全の崩壊につながりかねない問題があっさりと。充分に審議を尽くさなければならないのに。大手メディアは完全黙殺。不自然ですよね。

       

       安倍さんが不正に加担したのかもしれないし、してないのかもしれない。稲田さんが日報を把握してなかったとか。なに言ってるの? 全部把握してるもんですか、トップがそんな細かいこと。本当にくだらない。

      悪いことして裁かれるのはいいけれど、政治を止めてまでやることではないし、ヒステリックに感情論だけで騒ぐと、まるで言いがかりのよう。今の政治は魔女裁判ですか?てな感じ。

      そんなことよりも、他にやることいっぱいあるはず。

       

      世界が驚愕するほどの原発事故があって、未だに放射能はまき散らされているのに、何も知らされず、そこに普通に暮らしている人々がいる。なぜ、避難させないの? なぜ半ば強制的に帰還させるんでしょう? ガレキを拡散する意味は? 電力は足りているのに、原発を稼動するのはなぜ?

      北の刈り上げクンは好き勝手にミサイル撃ちまくるし、沖縄ではカツラおじ様が日本を売り渡す算段してるようだし、トランプだって、もしかしたら色んなところと戦争しちゃいそうな勢いだし。揚げ足取ってゴタゴタしてる場合じゃあないよね。

       

      今の状態は、会社でいえば、役員たちが一生懸命他人の足を引っ張ってる状態。それを組合が煽って大きくしてる。これじゃ潰れちゃうよ、この「日本」という会社。

       

      入学式の祝辞では「目指す大学に入るために、これから大変で重大な3年間です」と。進学先、進学率が気になるのは教師の都合であって、大学が人生のゴールではないはず。その先の方がずっと長い。夢と期待と希望に満ちた若者たちの心を打ち砕かないで。大いなる人生を生きるスタートラインに立つ多感な時期を、自由におおらかに伸ばしていってほしい。終身雇用も年功序列もとっくに終わり、上場大企業でさえも崩壊する時代なのだから。

      自分の信じた道でいい。人とは違っていい。そんな教育をすべきだよねぇ。私は教師にはならなかったけれど、大きく育つ時期の子ども達の様子を間近で見る事が出来て、やり甲斐のある幸せな仕事だと思うけどなぁ。

       

      日本の社会は、助け合いの社会だと思われているけれど、本当は助け合いの考えなど無いんじゃなかろうか? と、感じることが増えました。自分が村八分にならない為に、他人に迷惑をかける人と言われない様に注意して暮らし、目立たない様にと絶えず心配し、長いものには巻かれながら、自分を殺して必死に生きる社会。そして、みんなと違っている意見の人をみんなで攻撃する社会。

      扱いやすい国民に育て上げられ、ハーメルンの笛に合わせて鼠のように川へ入っていきそう。

       

      北のミサイルって、故意にしろ失敗にしろ日本に着弾したら、確実に誰かが犠牲になるんだよね? 日本人の対岸の火事感、絶対に自分の周りには来ない感、半端ない。なんでそうなるんだろう。選挙も納税も議員の怠慢にもすべて人の話で終わっちゃう。無関心はご法度ですよ。マスコミの誘導にズッポリ嵌まってバカな感情論に走らず、自分の頭で考えて、判断していかなきゃと思う。フェアに判断できない人はテレビ新聞見ちゃだめです。着弾、戦争のシュミレーションなんか考える前に、防護マスクや薬、避難場所ぐらいちゃんと語ろうよ。

       

      安倍さんがやろうが誰がやろうが構わない。能力のある人間が、本当に国益を考えてやってくれればいいのです。見張る役割は、われわれ国民。草の根レベルでも「日本はこうあるべきだ」という話をしていかなきゃね。たとえ自分と自分の周りだけでも、そうありたいですね。そうあらなくちゃね。

       

       

       

       

       

       

       

       

       


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      2017年3月

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        少しずつ日差しが暖かく柔らかになってきていて、いよいよ春ですねぇ♪ 桜の開花を待ちわびる日々です❤ 春といえば入学・入社の季節。不動産賃貸業界は一年のうち一番活況な時期です。ウチの会社では所有するビルの賃貸しかやりませんが、それでも大忙し。

        弊社では、働くお母さんの支援を細々と行っていますが、新しくシングルマザーさんへの支援も始めました。シングルだからと断られたり、敷金や仲介手数料などの初期費用が捻出できなかったり、保証人がいなかったりと、住まいを見つけるのに苦労するんですって。そんな話を立て続けにあっちからもコッチからも聞いて。。。こりゃもう、ウチで解決しなさいという事かな? 衣食住は人が生きる基本、その住を扱わせていただく私たちが出来ることをやろう!と思って始めたもので、ゆるゆるな入居前審査で、しかも格安の物件を提供したんです。これが相当な反響があって。潜伏需要がこれほどあったとは!と、こちらの方がびっくりしました。増えたんですね、離婚って。理由はともあれ、人生の大きな転換期を迎えたのは確か。こんな状況を予想して結婚したわけではないでしょうから、生活、子育て、仕事の全てを一身に背負って、どれだけ心細いことでしょう。割安の家賃、日当たりのいいお部屋で、ペットと子どもと、ゆったり伸び伸びして頂きたいですね。

        私は、子育て期は人生の黄金期だと思ってます。そりゃ困ることも腹立たしい事もあるけれど、その何倍も人生に輝きを与えてくれますもの。可愛い子供の笑顔を独り占めして、しっかりと愉しんでほしいな。

        シングルマザーだけではなく、女性は変化の時代?を迎えたのかもしれません。「女性が輝く日本」と銘打って女性の社会進出が推進されています。私が社会に出た頃は専業主婦が当たり前で結婚したら辞めるのが普通でしたから、わずか数十年の間に大きく変わってきたな、という印象があります。

        そして今、さらに状況が変わってきました。料理やお花の教室を開いたり、ファッションやお片づけをアドバイスしたり…自分のスキルを生かして自宅などで開業する女性が増えました。「プチ起業家」です。活躍する女性が増えることは喜ばしい事ですね。自分らしい働き方を見つけ笑顔でイキイキと活躍してほしいな。そんな姿が、これから続く世代へ希望を与えると思うから。

        キャリア女子に専業主婦をやれというのは難しく、経済的にも働かないといけない人が増えるのでしょうし、ますます女性はプチ起業する人が増えるでしょう。セミナーや金融機関の融資、そんな起業に向けての情報が凄く大量に発信されるようになってきて、後押しが増えました。

        しかし、生半可な気持ちではうまくいきません。家庭と子どもを犠牲にしたくないけれど、稼ぎたいしメディアにも出たい、事業モデルが「クッキーを作ったので身近な人に売りたい」というレベルでは、ケーキが好きだからケーキ屋さんになりたいと言う小学生と同じ。プロ意識と覚悟を持って、ビジネスを成り立たせないとね。女性を活用しようという動きがあるだけに、「頼んでみたけどたいした成果がでない」というようなレッテルが貼られてしまう事になります。それは一部分の人でしょうけど、女性ということで一括りにされてしまいがちなので、同じ女性としては恐怖を感じますね。そして、中にはちょっとしたノウハウを教えてもらうのに何十万円もかかる眉唾物の講座もあります。カモになってることに気がついて、よ〜く見極めて気を付けて。

        さて、男性にとっても受難の時代ともいえるかもしれません。イクメンだ、家事を手伝えと言われても、学校授業の家庭科以外で料理や洗濯した事があるんでしょうか。妻が夫に家事を教えなさいという事かな? 失敗しながら学べという事かな? どっちにしろ一人前になるまでには、オロオロなお父さんに家族の視線は冷たいかも。妻がやった方が、早いし美味しいし綺麗になりますからね。そう考えると分業としては最悪ですね。会社に例えると、営業の人に経理やらせて、技術の人に営業やらせるみたいな感じでしょうか。一桁多く振り込んでしまったり、仕事が全く取れず無くなったり・・・倒産ですね。

        でもまあ、今の流行は草食男子。家事することが楽しくてセンスある男性も増えたし、女性には、旦那を支える内助の功より自立を求められる時代になりました。家事育児を手伝うというレベルでなく、生活の一部として男性が分担する社会まで、あと少し。本当にあと少し。

        祖父母と暮らす大家族が、助け合いながら暮らす時代が徐々に終わり、夫婦と子どもだけの核家族化が進みました。批判はあり弊害があったけれども、進みました。そして今後は、さらに次のステップへ進むのではないかな?と予想しています。家族でありながら、夫婦のそれぞれが、個人としての自立に重きを置く時代へと向かおうとしています。核家族では無く、個家族?とでも名付けましょうか。もしかしたら、家族という括りまでも無くなるのかもしれません。

        最近、孫が祖父母を殺す事件、子が親を殺す事件が多い気がします。祖父の顔をハサミでめった刺しですって? なんて恐ろしい。。。父親の持つおおらかな愛情と母親の持つ情緒豊かな愛情を、いっぱい受けて育てば、こんな事件が減るような気がするのですが、どうでしょう? なかなか難しい問題ですね。現実は、子育てに専念は許されず、真逆の方向へと流れています。

         

         

         

         

         

         

         

         


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        2017年2月

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          みなきゃよかった。。。国会中継を見てしまった。。。腹が立ってくるやら、悲しい気持ちになってしまうやら。責任をとれとか、詰りあいばっかりでうんざりです。どうして、いつもガッカリしてしまうんでしょうかね? 

          本来なら、「日本を良くする為の話し合いをしてくれてるんだ」という気持ちになるはずで、感謝の気持ちやエールを送りたくなっても良いはずなんですけど。

          アメリカではトランプ大統領が就任しました。現在進行形でガンガン大統領令にサインをしていますね〜 就任前にさまざまな宣言をしていましたが、それは口だけのものではないことがわかってきました。もちろん、大統領令に署名したからといってそれが絶対に履行されるものではないのですが、極めて強い権限を持つものであることは確かです。

          やると言ったんだから、やる!という姿勢は、ある意味潔いし、見ていて小気味よい♪ 

          昔むかしの首長の要件は、年貢米を公平に分けて、争いごとを丸く治める能力の二つだったそうですが、複雑化した現代では、「日本を経営する」という感覚をもって政治を行うことが必要なんですよね。費用対効果、経費節減。収入よりも支出が多い事が続くと資金ショート。つまり倒産です。ウチの様な零細企業の経営者でもわかりきったことなのですが、政治家の皆さんは、使い放題、我田引水で、まるで考えていないようですね。電電公社や国鉄、今度は水道? と民営化ブームの様ですが、いっそのこと政府を民営化しちゃえ!ってこっそり思っていたりします(笑

           

          そんな私は、経営者あがりのトランプ大統領にこっそり期待しているんです。若かりし頃のトランプ大統領は、イケメンですし♡♡ しかし人生そろそろ引退か? ともいえる年齢での大統領就任ですが、私なんかが、はかり知ることが出来ない深い理由があるのでしょうか。

           

           

           ←トランプ氏

           

           

          そしてもう一つ、マスコミに対して堂々とモノを言うトランプ大統領の姿は好きですねぇ。「CNNは嘘つきニュースばかり」ですって。イイですね〜 日本のテレビでは、トランプ大統領を紹介するとき「過激な発言の〜」と言ってますが、「ストレートな発言の〜」ぐらいでちょうどいいのでは? と思いますね。いずれにせよ時代は、綺麗事を言う偽善者より、表現はきつくてもちゃんとモノを言う人を望んでいます。

          その証拠に、米マスコミは完全に世論調査を情報操作していることが露呈していて、米国国民はもう騙されなくなっています。貧富格差を解消するために荒療治を選んだのが、今回のアメリカ大統領選挙でのトランプ勝利だったのかもしれません。トランプ大統領の手腕は、まだまだこれからで未知数ですが、現状維持よりトランプ氏の一旦リセットを望んだアメリカ、EU離脱を選んだイギリスの勇気は、我々日本も見習いたいところですね。

          私もマスコミは信じてません。お笑い番組や内容の薄い番組ばかりになっているテレビは見たくありません。ニュース番組だけは見ていたのだけど、今はそれもうんざりし始めています。だいたいニュースって、淡々と事実だけを報道してくれたらそれでいいのでは? 視聴率を上げるためか再現ドラマ風に仕立てたり、コメンテーターが登場してシタリ顔で解説してみたり。そうやって製作者側の都合を入れているんでしょう。本当に、事実を事実として公平に報道してもらいたいですよね。肝心な事は報道しなかったりもありますしね。

          と言いつつも、先日見たNHKスペシャル「プラネットアース供廚藁匹ったですねぇ〜♪ これは、地球上の生き物の自然ドキュメンタリーで、動物たちの生態を生き物の目線で表現したもの。テレビを見て感動したのは、本当に久しぶりです。ドローンを駆使した撮影で、鳥や虫と一緒に飛んだり、空からの目線で巨大なバッファローの群れの大移動を見たり。どうやって撮影したの?と思うすばらしい映像でした。

          こういう番組ばかりだと、きっと受信料払うのがもったいなくない! やれば出来るじゃん!こんな番組をドシドシ作ってよ!といった感じ。

          私ね、夢があるんです。うんとうんとお金持ちになってテレビ局を買収しちゃうんです。そして良い番組だけを作って放送する、真実を正しく公平に報道する。 素敵でしょ♫ でもそれって一体幾ら必要なんでしょうか。見当もつきません。色んな利権も絡むんだろうなぁ。お金持ちのトランプ大統領が、やってくれないかな? まずはCNNから(笑)

           

           

           

           

           

           

           

           


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          2017年1月

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            酉の年は運気や人を取り(酉)込み商売繁盛!の年だそうですね。

            本年もどうぞよろしくお願い申し上げます

             

            お正月はのんびり過ごしていらっしゃいますか? 増税と社会福祉費削減の一方、ロシアへの経済支援や英原発への1兆円支援。ワケわからず迎えた新年ですが、今年は爽やかに明るい世の中にしたいですね! 本年も社員一同、不動産業界に爽やかな旋風を巻き起こしていきたいと思いますので、よろしくご支援いただきますようお願いいたします。

             

            昨年の不動産業界を振り返ってみると、マイホーム取得での不動産購入は堅調でしたが、賃収ビルの購入など不動産投資分野では、超!!過熱状態がさらに加速して続きました。バブル期にも似た活況ぶりでした。

            物件は、売り出す前の水面下で、関わった不動産業者らによって買い尽くされてしまい、市場には出回りません。

            反面、買い手は増えています。上場大企業も安泰ではなくなり、将来の年金も当てにできず昇給も物価上昇に追いつかないのに増税という厳しさで、給与とは別の収入源を得たいと考える人が増えました。金融機関が融資のハードルを下げて買いやすくなったことで、不動産投資も選択肢の一つと考える方が増えたのです。

            こうして需要と供給のバランスは崩れ、非常な高値となっています。なんと!東京では、利回り2%台で取引されているのだとか。私みたいな田舎者は、目が回っちゃうような取引が行われているのでしょうね〜 広島でも、以前は目安とされた10%をはるかに超え、5〜6%台で取引されています。

            不動産のプロである弊社も、今は手を出すべき時期ではないと考えています。売りさえすれば仲介手数料がもらえる不動産仲介業者さん。お客様の満足よりも、自分がどれだけ儲かったかが重要だという思考回路の持ち主たちが多いですから、その口車に乗らないように、慎重に物件選びをしましょうね。弊社も懇意にしている方から物件探しを頼まれますが、なかなかご紹介できずにいます。

            弊社では、誰も買わないようなオンボロの物件を買い取って、素敵に改装して付加価値を付けて販売するという、独自のスタイルを確立しています。

            改装の一例をご紹介しましょう。これは、ビルのエントランス付近。

             

             

            改装のテーマは、  英国風♪です。

             

             

            照明器具の素材を白アイアンで統一し発光色にもこだわりました。安価で後付が可能なブリックタイルで味付け♪ 騒然と並ぶポストも色を塗って柔らかい印象に♫ 植栽も映えてます。雰囲気が随分変わったと思うのですが、いかがですか? もちろん共用廊下もお部屋の中も、大変身しているんですよ。改装のコツは「全体のバランスをとる事」だと思うんです。何も考えず悪い所だけ直して継ぎはぎになっていては、お隣のビルに負けちゃう。家賃の値下げ競争というトラップに巻き込まれます。

            熟成した業界と思われても、視点を変え工夫すると新たなビジネスが生まれるものですね。

            同業者を誘いますが、発想がわかない、やり方の見当が付かないと、口を揃えて言います。男性だと難しいみたいですね。こういう細かな気配りの改装プランを立てるのは、やはり女性ならではなんでしょうか。さぁて、今年は幾つ素敵な改装が出来るかな? 腕が鳴る〜♪ 新しい発想でどんどん新しいサービスを生み出していきます。業界に旋風を巻き起こしますよ。

             

             

             

             

             

             

             

             


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            2016年12月

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              貸家・アパート経営で悩む多くの大家さんへ、前回に引き続き、弊社ゆめみらいの空室対策ノウハウをお伝えします。単身者向けの物件は、春の異動期を逃してしまうと一年後の異動期まで空室のままという恐れもありますからね、今のうちからできることを準備して、春に備えましょうか。

               

              管理業者さんとのお付き合い

              ほとんどの大家さんが、不動産業者に管理と客付けを依頼していますね。ですが前号でお伝えした通り、業者は緩むと手抜きをします! 巡回&清掃の契約が果たされていないことが良くあります。時々物件を訪れ、不潔な感じが無いかチェックします。目を光らせましょう。

              また、孤独死が増えてきていますよね。人の死という重苦しさの他に、また貸し出せるようにお部屋を元通りにキレイにする費用がかかり、通常の退去の営繕費用の何倍もかかります。発見が遅れると(ご飯時には読まないでね)異臭が室内に蔓延するだけでなく、人体からの液体が床にしみ込み、どこからか蛆虫が発生し。。。ああ、そりゃもう大変な状況になります。発見が早ければ早いほど、物件への被害は少なくなりますよ。ポストに郵便物が溜まってないか、洗濯物が干しっぱなしでないかも見てみましょう。

              そして、最近はインターネットからの来店が殆どを占めていますから、キチンと掲載されているかチェックしましょう。色々なキーワードで探せるか? 載っている写真はキレイか? など、気が付いたことはドンドン申し出て、改善してもらいます。

              このようにして、業者の動きをチェックし密度濃く連絡を取ります。業者の元へは膨大な量の物件数が入りますから、覚えてもらえたもの勝ち。紹介されやすくなります。また、厳しくて侮れない大家さんだなと印象付けると、「ウルサイ大家さんの追及から逃れたい」という心理が働いて、早く決めてくれるかもしれませんね。所詮は人間がすることなので。また、時にはおやつを差し入れして、嬉しい大家さんな面も見せましょうか。所詮は人間がすることですから。

               

              キーボックスと携帯電話

              空室の鍵は誰が持っていますか? 管理業者へ渡している場合が多いと思いますが、管理業者から情報をもらった別の業者が、お客様をご案内することがあります。鍵を手配し案内するのですが、その時、管理業者の定休日や営業時間外には、鍵の受け取りができませんね。業者は、せっかく来店してくれたお客様を逃すまいと、その時案内が可能な別の物件を勧めてしまいます。

               


              上の写真。キーボックスという道具です。中に空室の鍵を入れて、空室のドアにぶら下げておきます。ダイヤルをあらかじめセットした番号に合せないと開きません。これがあれば、夜間でも休日でも、いつでもすぐに案内できます。その分、決めてもらいやすくなります。管理業者に要望して取り付けてもらいましょう。

               また、大家さんへちょっとした質問や相談が寄せられる事がありますから、固定電話だけでなく、出先でも連絡が受けられるように携帯電話の番号を知らせておきましょう。

               

               

              フリーレントとキャンペーン

              単身者向けの物件をお持ちの方は、フリーレントを検討してみては? フリーレントとは、「ある一定の期間を無料で貸す」という仕組み。一般入試以外に早くから推薦入試で決めてしまう学生さんがいます。その中には、進路も決まった事だし何かと慌ただしい春に住まいを決めなくても、今のうちに…と考えて冬に部屋探しする人もいます。そんなかた向けに、実際に住むことになる4月から家賃発生とするのです。貸主にとって、空室の状態が続くのは困ったことです。ヘタするとさらに翌年も空室のままという最悪な状態よりも、家賃は入らないけれど、春の入居の予約を受けたも同然なこの仕組み。検討の余地は充分ありますね。

              また、周りの物件の家賃相場が下がって、今の家賃設定では入居者に見向きされなくなった場合。そんな時は潔く値下げしてしまいましょう。改装工事代が○○万円もかかったから… 設備に○万円かけたから… ソロバン勘定は厳しいですが、いずれにせよ入居者から家賃が入らないと意味がありませんよ。

              そうすると気になるのが、同じ建物に前から入居している人との家賃額の差。入居済みの全部の家賃の値下げが必要か?とよく聞かれますが、必要ありません。「期間限定キャンペーン」と称して、その期間だけ値下げをするとよいのです。【新春キャンペーン】とか、【がんばれカープ!今年も優勝だ!キャンペーン】とか、何でもOKです。「自分の家賃と違うじゃないか!」というクレームには、「キャンペーンの時の入居者さんなので家賃が安いのです」と説明ができますし、募集中の空室の家賃が安かったとしても、「キャンペーン中なのです」と伝えられます。

               

              どうです? 管理業者や入居者に対するソフト面を中心に、裏ワザやら小技やらご紹介しました。もうやってるよ!という方は素晴らしい♡ 面倒くさいのでやらないよ、空室のままでいいやと考える大家さんもいらっしゃるかなぁ。そんな方は、売ってしまうのも手ですよ。今は売り時なので、高値で売却できます。(東京方面だと利回り2%で取引されているのだとか)実質家賃収入の20年分くらいが売却益として一気に手元に残るとしたら・・・今後20年間、空室やクレームに悩まされるのとどちらがいいか?ですよね。売却益には税金がかかりますから、その時は大場税務会計さんにご相談してくださいね。ではまた。

               

               

               

               

               

               

               

               


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              2016年11月

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                貸家・アパート経営で悩む人が多いらしいですね。私はてっきり、孤独死への対応とか、騒音を出すなどのマナーが悪い入居者さん対策で悩むのかと思ったのですが、それ以前の問題で、空室率悪化の恐怖と家賃収入の低下で苦しんでいるのだそうです。経営が成り立たず赤字続きだそう。

                弊社で所有する物件は、入居率がすごくいいんです。まさか空室で悩むなんてことが想像できなかったほど。今回は、悩める大家さんの為にウチのノウハウを少しお伝えしましょう。

                 

                まずは心構えを

                その前に、まず大家さんに心得ておいて頂きたいと思うことがあります。それは、業界の対応の仕方です。人間が生きていくために必要な「衣・食・住」の、その住を扱う業種の業者さんとお付き合いすることになりますが、全ての業者さんが使命感をもってやっているとは限りません。やはり利益を追求しますし、営業マンはノルマの事や上司のことが気になります。そうすると人情が欠如した状態になりますから、騙しのテクニック満載で行動してくると思ってください。タヌキやキツネがウヨウヨいますよ、この業界。そしてオオカミもいます。騙されないように、食われないように。まずは疑ってかかることが必要かもしれません。悲しいことですが、業者のいうことを、全部鵜呑みにしたり、全てを信頼してはダメです。

                管理会社に空室の相談をすると、「家賃を下げましょう」「設備が古いので取り替えましょう」というアドバイスが返ってきます。ほいほいと応じてしまうと、業者のほうはシメシメと思います。工事代金からピンハネできるわけですから。あそこが悪い、これも取り換えましょうとどんどん提案してやってもらう。そうなると、金づる状態でしかありません。オオカミの餌食になるわけですね。入居が進むどころか、手出しのお金が増えるばかりとなってしまいます。

                貸家・アパート経営なのですから、「経営者」になるんですよ。その自覚が必要かなと思います。貸家・アパート経営で「不労所得」を謳う広告を目にしますが、そりゃ、他の労働よりは少ないでしょうが、不労所得ではないと思いますよ。やっぱり勉強が必要ですよ。一番重要な「経営そのもの」を研究したり学習したりすることをおろそかにしては何事もうまくいかないように思います。

                 

                管理の悪さは印象を悪くする

                管理を業者に依頼している方が殆どでしょう。管理業者は緩むと手抜きをします。1週間に一度の見回り&清掃と契約していたとしても、大家さんが緩いとやりません。タヌキとキツネですから(笑) 

                電球が切れっぱなしになっていたり、埃にまみれていたり、草ぼうぼうだったり、ゴミが捨てられていたり。古くても清潔感があれば良いのですが、不潔な感じは第一印象が悪くなり、だれも住みたいと思いません。ヒトも住まいも第一印象ってとても大事。管理会社がきちんと仕事をしているか目を光らせましょう。

                 

                他物件との差別化はターゲットを絞ることから

                ほとんどの物件のお部屋の仕上げは、白い壁で茶色の床ですね。どの建物のどのお部屋もです。このままで差別化しようとすると、家賃を下げる、設備を変える… しかなくなります。でもそれも差別化にはならないのですよ。だってお隣のビルも同じことを考えますからね。

                弊社では、まずその物件に住んでもらいたいなと思うターゲットを絞ります。若いファミリー向けと想定して北欧風に仕上げたり(北欧ブームはまだ暫く続きそうですよ)、女性の入居を想定して、ピンクの壁紙に白い床や建具で甘々に仕上げたり。隣の建物が迫った位置にあって光も風も入らない部屋は、夜に働く独身男性を想定します。こちらは黒い壁紙とメタルチックな仕上げで間接照明を。題して「男のモテ部屋」。。。。。一見、冒険のように思えるでしょうが、すぐに入居が決まります!

                 

                改装にお金をかけすぎない

                例えば流し台。取り換えると10万円を軽く超えますが、弊社では取り換えず再生を図ります。扉を調整しシートを貼るだけで見違えるようになりますし、天板に白いモザイクタイルを貼ってもお洒落に生まれ変わりますね。

                そして、どの大家さんも悩むのが3点ユニットでしょうね。使い勝手がイマイチで敬遠されていますが、お風呂とトイレを分けると、100万円は超える費用がかかる様です。少々味付けしてシティホテルのようにお洒落に変身させるのはいかがでしょう。鏡を大きなものに取り換えて、一部の壁に防水のシートを貼るだけ。かかる費用は4、5万円ほどで第一印象が驚くほど変わりますよ。

                畳の部屋を無理してフローリングにする必要はありません。男性向けに和風のシックな感じの壁紙で仕上げて「武士の部屋」に、女性向けには大正ロマン風に仕上げて「ハイカラさんの部屋」に。これもすぐに入居が決まった実績があります。

                 

                女性の力を借りましょう

                自分には到底無理だと感じた男性の方が多いのでは? そんな時には奥さまや娘さんなど身近な女性に相談しましょう。女性はインテリア好きな人が多いのです。最初は戸惑うかもしれませんが、きっと楽しくプランを出してくれるようになるはず。やがて、寂しげなエントランスに観葉植物を置いてみようとか、空いたところに花を植えようとかの提案も期待できますよ。女性のきめ細かさのなせるワザ。出来ればご夫婦で仲良く、満室経営を目指していただきたいです。

                ああ、もうスペースが無いですねぇ。まだまだお伝えしきれませんが、お伝えしたことがすべて揃わないとダメというわけではありませんから、少しずつできることから始めてみてくださいね!ご検討を祈ります!

                 

                 

                 

                 

                 

                 

                 

                 


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                2016年10月

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                  このところ、売りたいのになかなか売れなくて困っているという相談が寄せられています。

                  ○○不動産に頼んでいるのになぜ売れないんだ? 自分の可愛いカワイイ家が、きっと誰から見ても価値のあるあの家が売れないなんて。けしからん!○○不動産は! となっているケースが殆ど。○○不動産には頼むのをやめて、別の□□不動産に頼んだり、ウチの会社に頼んでみようかとなって依頼があるんですよね。

                  確かに、今のところ不動産業界は活況で、物件価格も上昇中です。でもその値上がりや人気は一部の地域での話なんですよ。

                  しかし、どんなに売れそうになくても、いつか必ず売れます。結局は誰かが買います。ではなぜ売れないのか?それには、いくつかの理由があります。

                   

                   

                  売り出してまだ日にちが経っていない

                  まだか〜?と焦る気持ちもわかりますが、私たち不動産業者は、3ヶ月をひとつの目安としています。

                  『できるだけ高く、安全に売りたい』多くの売主さまがそうおっしゃいますが、それを実現する為には「あなたの不動産を買いたい!」という購入希望者が実際に存在しなくてはなりません。沢山のお客様に見ていただく必要があり、それには日数が必要なのです。

                   

                  不潔な感じがする

                  見た目の印象の影響は非常に大きく、むしろ印象で決まるくらいです。最初に玄関ドアを開けたときの印象は、誰でも残りますし、女性は水回りが気になります。

                  空き家なら全体を、住んでいるなら水回りの金属部分がピカピカなようにクリーニングすると随分違います。プロの手による費用は家全体で7万円程度が相場ですが、負担が厳しければ、心を込めて自分でやりましょうか。可愛い娘を嫁に出すような気持ちで心を込めると、良い氣がまわって良い印象となるでしょう。

                   

                  嫌な施設が近くにあるなど、条件が悪い

                  そばに「何か」があるために売れない事があります。高圧線の下で健康に悪そう、線路のそばで轟音がする、「ねぇお母さん、あそこはなあに?」と聞かれて困りそうなラブホテルのそば、墓地があって気味が悪い。。。などなど。しかし悲観する必要はありません。値段を下げたり、年月をかければいつか必ず買い手が現れます。

                   

                  不動産業者の欲望に踊らされている

                  悪い慣習なのですが、不動産業者が「自分の利益を最大にするため情報を操作」している事があります。

                  不動産会社には、売却依頼を受けると、『売り物件』として、流通機構へ物件情報の登録義務が発生します。これは、情報を広めて販売を円滑にするためなのですが、自社だけで販売したい=売主買主の両方から仲介手数料を貰いたいが為に登録せず、情報を開示しない会社が実在するのです。特に大手さんはこの傾向がありますね。買いたいという人に情報がまわらないので、とにかく時間がかかります。

                  自分の家が、どのように広告されているかチェックしましょう。ホームページへの掲載はどうか、写真の印象は? 特徴がきちんと表現されているか? などチェックする項目は多いですが、気になれば業者へ提案もありです。広告が無いのは論外!ですが、どのように販売されているのかを知ることはとても重要なのです。

                   

                  値段が相場より高い

                  売却の価格は、周辺事例などを参考に売主様と業者が相談の上決めていくものです。買った時の値段は忘れましょう。○年前に○○をリフォーム♡ も忘れましょう。その代金が売買価格に上乗せにはなりません。

                  家は年月を経て価値が下がっていくものなのです。業者にしっかり説明を受け、納得いく販売金額を決めましょう。

                  ではどの会社と組むか?ですが、少なくとも3社からは売却の見積りを取って、相場や販売方法などを相談してみましょう。会社の業務姿勢もわかりますし、営業マンの人柄も見ましょうね。

                  ここでご注意頂きたいのが、売却依頼を受けたいが為に、相場を無視した高い値付けを行う業者があるということです。自分の家に高値を付けてもらうと、褒めてもらったように感じて嬉しくなるのも無理はありませんが、うまく乗せられるべからず。相場から高い値段では売れませんから。

                  売れなくて長く情報が出ていると「皆が敬遠しているのでは?」と受け取られ、やがて徐々に関心が薄れ、候補にも入らなくなってしまいます。こうした「塩付け物件」になってしまうと、本来の価値を下回らないと売れないことがあります。

                  また、高い値付けをした業者にとっては、売れない事は織り込み済み。時期を見て値下げの提案をしてきます。徐々に値下げに応じていき、結局、売れるのは相場で。売れるまで期間が長くかかるだけとなりますからご注意を。

                   

                   

                  不動産の売買は、お見合いにも似ていますね。相思相愛の良縁を探すのは、本当に難しいものです。

                  買う側は、物件をドンドン見ます。他の物件とも比較するでしょう。「もう少し安ければ」や「もう少しキレイなら」といった注文を持っています。売主としては、買主寄りの条件にしたくはありませんが、いつまでも売れない家には何らかの対策が必要です。値下げや物件に手を加える工夫は、売主にとってはマイナスですが、そのマイナスを売主が負担できなければ、売るのは難しくなるのです。くれぐれも、悪徳不動産業者に踊らされないように気を付けて。

                   

                   

                   

                   

                   

                   

                   

                   

                   

                   


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                  2016年9月

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                    今月で、「ゆめみらい便り」は、120号をむかえました❤ 毎月の発行ですから、なんと!10年続けてきたことになります。スゴイな。自分で言うのはおかしいかも知れないけど、ホントに凄い。

                    企業生存率ってご存知ですか? 私もたまに耳にするのですが、これが驚くほど低いのです。1年で40%、5年で15%、10年で6%。100社創業して1年後には40社に減り、10年後には6社しか残っていないという計算になります。そんな中で、「ゆめみらい便り」が10年続けてこられたことが驚きですね。無償で原稿を書いてくださる皆さま、登場してくださった皆さま、取材や編集をしてくださる皆さま、支えてくださった皆様に、ただひたすら感謝❤です。

                    その「ゆめみらい便り」の中に、働くお母さんや働く女性を紹介するコーナーがあります。これは弊社が目標とする「ダークな不動産業界を明るくクリーンに変える」のと並行して、「働く女性の支援」を細々と行っているからなのですが、働く女性の働きやすさや社会での立場やらを改めて見つめなおしてみると、創刊した10年前とほとんど変わってない!!ですわぁ〜 なんでじゃろ? これは?

                    働く女性は確実に増えました。共働きの世帯も、確実に増えました。

                    だけど、世の中の社会の構造は、まだまだ「奥さんが家にいて仕事に専念できる男性」を中心として成り立っていて、おまけに「日本の会社は仕事より私事を優先する従業員を罰する」傾向が強く残っています。女性の仕事仲間には仕事を優先してほしい。でも、妻には家庭を優先してほしい。これが男性の本音・・・

                     仕事が好きで、頑張って成果を出したいと思っていても、仕事と家事・育児の両立をしながら、女性が本格的に働くことは不可能に近いはず。だから、家事が主で仕事は補助的業務にとどめる「兼業主婦」にならざるを得ないのが実情なのです。

                     ウチの経理担当者は、産休明けに一年半も保育園に入れず待ちましたし、「イクメン」って注目を浴びてるけれど、母親を「イクウーマン」と呼ばないように、もっと単純に、育児する男は「父親」でしょ? 

                     子育てや家を維持し守るという役目は、決め細やかな女性ならではの気質なくして成り立ちません。はるかマンモスの時代から、男性は狩猟をし、衣食住は女性が守ってきました。何年も続く、その性別による特性によって分けられた合理的な男女分業。それをなぜ今、強引に根元から変えようとしているのでしょうか? 

                    う〜ん。いくら嘆いても、ため息ついても、女性の社会進出は「国策」として進められていて、私なんかがどうあがいても変わりそうにありません。

                     そこで、弊社は『女性の居心地の良いところを増やす宣言』を致します!

                     区役所の窓口も、銀行のロビーも、駅の構内も、おそらく男性が主体となってデザインされたもので、女性が使って気持ちがいい空間にはなっていません。女性の希望はおろか、女性の目線のひとかけらも届いていないように見えます。女性にとっては窮屈だけど、こんなもんだろうと合わせているのか、それとも諦めているのか。ホント女性って優しいですよね〜

                    ちょっと思い出してください。男性の方は、一生懸命考えて選んだ女性へのプレゼントを渡した時、反応がイマイチだった経験はありませんか? 反対に、女性からしてみると、貰ってがっかりだった男性からのプレゼントがあるはず。そう、男性が考える女性が好きそうなものと、女性が本当に好きなものって違うのです! 女性が本当に好きで喜ぶものは、女性でないと解らない。だから、そんな場所を弊社のパワーで作っていこうという計画なんです。世の中の半分は女性なんですから、女性の好き♡が反映されたものが、世の中の半分はあっていいはずなんです!

                     弊社が女性目線で作った貸会場の「LeReve八丁堀」。ここは評判がものすごくいいのですよ。女性からは、こんな場所を待っていたと口々に褒めてくださるし、不思議と男性からの評判も良くて。オープンから約2か月ですが、予約がどしどし入ってきています。

                    元々は病院が入っていて、ズド〜ンとした空間が広がる味気ない部屋でした。募集してもなかなか借り手がいなくて、ずっと空室のままだったところ、ある時、セミナーをしたいけれど場所が不足しているという話を聞き、足りないならばウチで作る!と張り切って改装して作ったものなんです。照明にも家具にも拘って、キッチンやシャンデリアまで付けちゃったのでした。

                    弊社の改装は、他業者ではマネ出来ない女性の目つきを兼ね備えてるからこそ出来えたことなのですが、今回の改装はとっても評判が良くて、それでかなり自信が付きました。

                    「これからは女性の時代」と持て囃されて、はや何年になるのでしょうか。こんな女性ならではの発想で、女性が居心地のいい場所をどんどん増やしていきますよ〜 これも職業を通じた社会貢献かな? ひとつ始めて良い評判が広がれば、やがて追従も起きてくるはず。小さな一歩が、大きな変化のスタートになるかも知れません。女性の好き♡をもっと増やして、窮屈な環境を減らせればいいな。だって、「女性の時代」ですから♪

                     

                     

                     

                     

                     

                     

                     

                     

                     

                     

                     


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                    2016年8月

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                       ボンドガールをご存知ですか? そう、あの有名なスパイ映画「007」シリーズに登場する美女たちのこと。美しくてセクシーで、映画の中では男よりも強く、そして賢い。

                       小池都知事、稲田防衛大臣というボンドガール( 昔の…かな?笑 )が誕生しましたね。いよいよ女性のパワーを発揮できる時代がやってきた!と大きな期待を寄せてます。ボンドガールのように世の男性を魅了し、女性ファンをも獲得して、続く女性たちの良いお手本になって欲しいなぁ。

                      ところで、私の知り合いに、頭脳明晰しかも腕っぷしの強いおじさんがいます。若かりし頃、師匠の命令でアメリカに空手を広めに行った事があるのですって。

                       アメリカ生活で目に留まったのが、当時ベトナム戦争真っ只中で、その兵士募集の張り紙でした。兵隊から戻れば、大学で勉強できるというおまけ付きなのも気に入って、応募したそうです。応募にあたっては試験のようなものがあって、それは応募者達を戦わせるというものだったそう。その200人の勝ち抜き戦でなんと!一番になり、腕っぷしの強さを買われ、栄誉あるグリーンベレーの一員としてベトナム戦争に行ったのですって。

                      そんな強さがあっても、やがて仲間と共に捉えられてしまいます。一列に並ばされ、端から順に銃殺されていきます。ひとり、またひとりと殺され、いよいよ自分の番がやってきました。こめかみに銃を当てられたとき、既に何発か打ったその銃からは焼けた臭いがしました。その焼けた臭いに、母が焼いてくれたあの卵焼きの香りを思い出し、不覚にも「お母さ〜ん」と叫んでしまったそうなんです。

                      その叫び声を聞いて、「お、お前は日本人か!ならば助けてやろう」と、なんと敵の親分がたまたま日本人で、助けてもらったのですって。(第二次世界大戦の生き残りの日本人がベトナム人として生き、アメリカと戦争していたのかもしれません)

                      どんなに強い人でも、最後に思い出すのは「お母さん」。あそこに居る気難しそうなおじさんも、きっと最後はお母さん。あなたも私も、みんな「お母さん」。当たり前なんです。みんなお母さんから生まれてきたんだもの。

                      最近起こった身障者施設での大量殺人は、本当に悲惨で凶悪な事件でしたね。ただ人を殺してみたかったという考えられない事件もありましたね。以前では到底考えられないような、人の心を持ってない魔物の仕業のような事件が増えてきているような気がしています。

                      円安から円高へ不安材料はいっぱいだし、不況・右傾化・薬物問題…それらが物騒な世の中を作り出しているのですが、原因の一つに家庭環境ってある気がするんですよ。温かい家庭と柔らかな母親の愛情に包まれて成長したら、きっとこんな凶悪な事件は起こさないはずなんです。してはいけない事などの善悪の区別を教える事や、思いやりの心を育むことや、豊かな感情の発達などには、母親の役割って大きいと思うのです。

                      ボンドガールみたいになりたかった私も、いつの間にやら53歳。しわ皺になったしポヨポヨにもなったし。働く女性の支援を少しずつ続けて10余年、子育て真っ最中のワーキングマザーから、子供が成長するにしたがって、経験者として後進のお母さんの背中を後押しする立場へと変わりました。

                      子育てをそろそろ終えようとしている私が、今まで過ごしてきた長い年月を振り返って、反対意見をたっぷり聞く覚悟であえて申し上げると、

                      「子どもが小学校に入るまでは、愛情豊かに母親の手で育てるべき」という事です。働くのはその後でいい。

                      欧米のように父母で分担し合って子育てすればいいという意見もありますが、私は実は反対なのです。預けた保育園から「熱があるから迎えに来て」という連絡があった時、迎えに行って病院に連れて行くのはお母さんで良いのです。病気になった子ども自身がお母さんに甘えたいのですよ。残念だけど、お父さんではありません。どんなに強い人も、あの人もこの人も、みんな最後は「お母さん」なんですからね。

                      小さい子ほど手が掛かります。私も働きながらでは時間が足りなくて、ああしておけばよかったと思う事や出来なかった後悔が沢山あります。どのお母さんも、そんな後悔がないようにしていかなくては。国力を高める、というと大げさかもしれませんが、今の子ども達がやがて次代の日本を背負って立つのだから、母親の責任は重大なのですよ。

                      もし、経済的な理由から働く必要があるという家庭には、不要となった保育園の建設費用で何とかならないものでしょうか。社会経験の空白期間が長すぎるのなら、復帰するための教育を充実させれば解決するはずです。

                      女性が強くなっていく反面、男性は弱くなったなあ。子育てと仕事の両方の負担を女性に強いる前に、まずは男性にたっぷり働いてほしいと思うのは私だけ? よし!子どもも妻も、ぜ〜んぶワシに任せとけ!ってな気概がある男性は、どこへ消えちゃったんでしょう? そんな事じゃあ、ボンドガールに殺られちゃうよ(笑)

                       

                       

                       

                       

                       

                       

                       

                       

                       

                       


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