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2016年11月

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    貸家・アパート経営で悩む人が多いらしいですね。私はてっきり、孤独死への対応とか、騒音を出すなどのマナーが悪い入居者さん対策で悩むのかと思ったのですが、それ以前の問題で、空室率悪化の恐怖と家賃収入の低下で苦しんでいるのだそうです。経営が成り立たず赤字続きだそう。

    弊社で所有する物件は、入居率がすごくいいんです。まさか空室で悩むなんてことが想像できなかったほど。今回は、悩める大家さんの為にウチのノウハウを少しお伝えしましょう。

     

    まずは心構えを

    その前に、まず大家さんに心得ておいて頂きたいと思うことがあります。それは、業界の対応の仕方です。人間が生きていくために必要な「衣・食・住」の、その住を扱う業種の業者さんとお付き合いすることになりますが、全ての業者さんが使命感をもってやっているとは限りません。やはり利益を追求しますし、営業マンはノルマの事や上司のことが気になります。そうすると人情が欠如した状態になりますから、騙しのテクニック満載で行動してくると思ってください。タヌキやキツネがウヨウヨいますよ、この業界。そしてオオカミもいます。騙されないように、食われないように。まずは疑ってかかることが必要かもしれません。悲しいことですが、業者のいうことを、全部鵜呑みにしたり、全てを信頼してはダメです。

    管理会社に空室の相談をすると、「家賃を下げましょう」「設備が古いので取り替えましょう」というアドバイスが返ってきます。ほいほいと応じてしまうと、業者のほうはシメシメと思います。工事代金からピンハネできるわけですから。あそこが悪い、これも取り換えましょうとどんどん提案してやってもらう。そうなると、金づる状態でしかありません。オオカミの餌食になるわけですね。入居が進むどころか、手出しのお金が増えるばかりとなってしまいます。

    貸家・アパート経営なのですから、「経営者」になるんですよ。その自覚が必要かなと思います。貸家・アパート経営で「不労所得」を謳う広告を目にしますが、そりゃ、他の労働よりは少ないでしょうが、不労所得ではないと思いますよ。やっぱり勉強が必要ですよ。一番重要な「経営そのもの」を研究したり学習したりすることをおろそかにしては何事もうまくいかないように思います。

     

    管理の悪さは印象を悪くする

    管理を業者に依頼している方が殆どでしょう。管理業者は緩むと手抜きをします。1週間に一度の見回り&清掃と契約していたとしても、大家さんが緩いとやりません。タヌキとキツネですから(笑) 

    電球が切れっぱなしになっていたり、埃にまみれていたり、草ぼうぼうだったり、ゴミが捨てられていたり。古くても清潔感があれば良いのですが、不潔な感じは第一印象が悪くなり、だれも住みたいと思いません。ヒトも住まいも第一印象ってとても大事。管理会社がきちんと仕事をしているか目を光らせましょう。

     

    他物件との差別化はターゲットを絞ることから

    ほとんどの物件のお部屋の仕上げは、白い壁で茶色の床ですね。どの建物のどのお部屋もです。このままで差別化しようとすると、家賃を下げる、設備を変える… しかなくなります。でもそれも差別化にはならないのですよ。だってお隣のビルも同じことを考えますからね。

    弊社では、まずその物件に住んでもらいたいなと思うターゲットを絞ります。若いファミリー向けと想定して北欧風に仕上げたり(北欧ブームはまだ暫く続きそうですよ)、女性の入居を想定して、ピンクの壁紙に白い床や建具で甘々に仕上げたり。隣の建物が迫った位置にあって光も風も入らない部屋は、夜に働く独身男性を想定します。こちらは黒い壁紙とメタルチックな仕上げで間接照明を。題して「男のモテ部屋」。。。。。一見、冒険のように思えるでしょうが、すぐに入居が決まります!

     

    改装にお金をかけすぎない

    例えば流し台。取り換えると10万円を軽く超えますが、弊社では取り換えず再生を図ります。扉を調整しシートを貼るだけで見違えるようになりますし、天板に白いモザイクタイルを貼ってもお洒落に生まれ変わりますね。

    そして、どの大家さんも悩むのが3点ユニットでしょうね。使い勝手がイマイチで敬遠されていますが、お風呂とトイレを分けると、100万円は超える費用がかかる様です。少々味付けしてシティホテルのようにお洒落に変身させるのはいかがでしょう。鏡を大きなものに取り換えて、一部の壁に防水のシートを貼るだけ。かかる費用は4、5万円ほどで第一印象が驚くほど変わりますよ。

    畳の部屋を無理してフローリングにする必要はありません。男性向けに和風のシックな感じの壁紙で仕上げて「武士の部屋」に、女性向けには大正ロマン風に仕上げて「ハイカラさんの部屋」に。これもすぐに入居が決まった実績があります。

     

    女性の力を借りましょう

    自分には到底無理だと感じた男性の方が多いのでは? そんな時には奥さまや娘さんなど身近な女性に相談しましょう。女性はインテリア好きな人が多いのです。最初は戸惑うかもしれませんが、きっと楽しくプランを出してくれるようになるはず。やがて、寂しげなエントランスに観葉植物を置いてみようとか、空いたところに花を植えようとかの提案も期待できますよ。女性のきめ細かさのなせるワザ。出来ればご夫婦で仲良く、満室経営を目指していただきたいです。

    ああ、もうスペースが無いですねぇ。まだまだお伝えしきれませんが、お伝えしたことがすべて揃わないとダメというわけではありませんから、少しずつできることから始めてみてくださいね!ご検討を祈ります!

     

     

     

     

     

     

     

     


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      • 2017.06.12 Monday
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