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2018年9月

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    「ワンルームのエアコンが故障し取替えたら、請求額が10万円を超えてしまった。高いと思う… 管理を任せてると、こんなもんなんかな?」と嘆くビルオーナーさん。工事は終わり支払いも済ませた後に聞かされる。管理会社には、いつもOKしてくれる気前のいい大家だと完全にナメられているようだ。ここで、不満があることをキッチリ伝えておかないと駄目ですよとアドバイスを少々。

    別のオーナーさんからは「○○の修理費を18万円というが妥当か? 高いと思ったら言ってもいいものか?」とのご相談。幸い工事前だったので、明細をまず貰う、高いと思うなら言えばいい、気前のいい大家さんになってはダメ… などなどの先手を打つアドバイスができた。すると13万円に下がり、最終的には11万円で落ち着いたのだとか。なんと! 7万円引き‼ 管理会社の費用が上乗せされているのはしょうがないとしても、ボッタクリもいいところ。

     

    「会社を辞めて、不労所得だけで生活ができたらいいのに」多くの人が、このように考えたことがあるのではないだろうか。不労所得というと、労働の対価として得る賃金・報酬以外による所得を指し、働かずとも得られる収入または収入源という意味で用いられることが多く、不動産投資がその筆頭としてよく挙げられているが、私は「不動産投資は労働が完全に不要となるわけではない」と考える。

    「働かなくてもお金が入ってくる」と認識されているのは、資産家の不動産オーナーが家賃収入で暮らしているイメージから来ている。彼らの資産構成の内情は、銀行からの借り入れがない、または残債が非常に少ないことが特徴で、入って来た家賃収入をそのまま自分自身の収入に出来る。

    一般の人、いわゆるサラリーマン大家さんと呼ばれるような本業があって副業的に行う不動産投資は、資産家と違い通常は銀行から融資を引いて物件を購入する。銀行への返済比率は、返済と利子と合わせて50%前後ならかなり上出来で、それ以上の物件を持っている人も多くいるだろう。この場合、家賃収入のほとんどが銀行への返済と利子の支払いになってしまう。

    だから、物件購入後も、満室化はもちろん、光熱費やリフォームのコストカットについて工夫を凝らしたり、少しでも家賃を上げられるよう、また満室にできるよう様々な努力をする必要がある。ここまでやって、やっと微々たる手残りが収益として発生するのだ。

    コストカットは、あらゆる場面で行わないと、すぐに採算割れとなる。入居者募集にはじまり、入居中には管理、退去時には原状回復だ。その後、次の人に貸し出すための営繕工事、家賃アップのために行う大規模な工事。その一連の作業を、管理費という対価を毎月払って管理会社に任せるわけだから、管理会社がコスト面を考えて対応してくれているかというチェックはとても重要で、管理会社を監視することが大家さんの仕事となるわけだ。解らないからといって任せっぱなしだと、餌食になるだけで、ちっとも儲からない。下手するとサラリーマンの給料から補填して銀行に支払う…という恐ろしい事態となる。

     

    管理を行う業者は、賃貸を主に扱う業者が多い。賃貸では、入居者が動けば動くほど儲かる仕組みになっているから、管理業者という立場を悪用して、大いに儲ける仕組みを考えている。

    例えばこんなケース。善良な管理会社のフリをして、大家さんの悪口を吹き込み、こんな悪い大家さんのところは出ましょうとそそのかし、別の管理物件の空室へと転居させる。その時の仲介手数料と広告料がまず儲かる。そして空いた部屋での修理修繕工事でピンハネしながら、入居の斡旋で仲介手数料と広告料をさらに儲けるという、何層にも儲けを重ねるのだ。

    そんな裏事情も知っているので、ウチの会社は所有物件を自主管理している。たまたま忙しい時期にアウトソーシングじゃ〜と他社さんに管理をお願いしたことがある。そもそもが自社でできるところを頼むのだから、厳しいチェックを入れる。管理業者さんは、とってもやりにくかったはず。

    苦し紛れに「弊社は、入居者様へのサービスが一番と考えてます」と軽々と言ってのけるのには驚いた。もちろん、入居者さんには納得して満足して、長〜く住んでもらいたい。しかしね、入居者さんからの過大な要求にはこたえていくことはできない。慈善事業ではないのだから採算取っていかないと。自社のポリシーを貫くなら、自社の費用と責任でもってやってくれ。毎月ウチから管理料を貰いながら、こちらに言うセリフでは決してない。悪知恵はたっぷり出るけど、こんな基本中の基本は押さえられないなんて。笑える。

     

    リビングのテレビを買い替えるために家電量販店に行ったなら、ついでにエアコンが幾らするかを見ておいたらいい。換気扇も、ウォシュレットも売っている。リフォーム客を取り込もうとしている店舗が多いから、便器や洗面台、流し台も展示されている。蛇口カランも良いサンプルだ。ちょっとした行動で、あれ?高いぞと気が付く。管理会社にモノ申せる。

    「不動産」というだけで、腰が引けてしまう方が多い。昔ながらか時代遅れなのか、ダークでちょっと怖い印象の不動産業者さん。業界自体があやしい雰囲気を逆手にとって、利用している面があるように思う。文句を言わせない。

    毎月の新聞代金が倍になったら文句言うでしょ?「今月は折込チラシが多かったから」と返答されたらバカ野郎となるでしょ。当然言えることが、不動産屋にはなぜか言えない。ナメられちゃいますよ。大家としての勉強をしっかり重ねて、どんどん言いましょう。

     

     

     

     

     

     

     

     

     

     

     

     


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      • 2018.10.19 Friday
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