2016年12月

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    貸家・アパート経営で悩む多くの大家さんへ、前回に引き続き、弊社ゆめみらいの空室対策ノウハウをお伝えします。単身者向けの物件は、春の異動期を逃してしまうと一年後の異動期まで空室のままという恐れもありますからね、今のうちからできることを準備して、春に備えましょうか。

     

    管理業者さんとのお付き合い

    ほとんどの大家さんが、不動産業者に管理と客付けを依頼していますね。ですが前号でお伝えした通り、業者は緩むと手抜きをします! 巡回&清掃の契約が果たされていないことが良くあります。時々物件を訪れ、不潔な感じが無いかチェックします。目を光らせましょう。

    また、孤独死が増えてきていますよね。人の死という重苦しさの他に、また貸し出せるようにお部屋を元通りにキレイにする費用がかかり、通常の退去の営繕費用の何倍もかかります。発見が遅れると(ご飯時には読まないでね)異臭が室内に蔓延するだけでなく、人体からの液体が床にしみ込み、どこからか蛆虫が発生し。。。ああ、そりゃもう大変な状況になります。発見が早ければ早いほど、物件への被害は少なくなりますよ。ポストに郵便物が溜まってないか、洗濯物が干しっぱなしでないかも見てみましょう。

    そして、最近はインターネットからの来店が殆どを占めていますから、キチンと掲載されているかチェックしましょう。色々なキーワードで探せるか? 載っている写真はキレイか? など、気が付いたことはドンドン申し出て、改善してもらいます。

    このようにして、業者の動きをチェックし密度濃く連絡を取ります。業者の元へは膨大な量の物件数が入りますから、覚えてもらえたもの勝ち。紹介されやすくなります。また、厳しくて侮れない大家さんだなと印象付けると、「ウルサイ大家さんの追及から逃れたい」という心理が働いて、早く決めてくれるかもしれませんね。所詮は人間がすることなので。また、時にはおやつを差し入れして、嬉しい大家さんな面も見せましょうか。所詮は人間がすることですから。

     

    キーボックスと携帯電話

    空室の鍵は誰が持っていますか? 管理業者へ渡している場合が多いと思いますが、管理業者から情報をもらった別の業者が、お客様をご案内することがあります。鍵を手配し案内するのですが、その時、管理業者の定休日や営業時間外には、鍵の受け取りができませんね。業者は、せっかく来店してくれたお客様を逃すまいと、その時案内が可能な別の物件を勧めてしまいます。

     


    上の写真。キーボックスという道具です。中に空室の鍵を入れて、空室のドアにぶら下げておきます。ダイヤルをあらかじめセットした番号に合せないと開きません。これがあれば、夜間でも休日でも、いつでもすぐに案内できます。その分、決めてもらいやすくなります。管理業者に要望して取り付けてもらいましょう。

     また、大家さんへちょっとした質問や相談が寄せられる事がありますから、固定電話だけでなく、出先でも連絡が受けられるように携帯電話の番号を知らせておきましょう。

     

     

    フリーレントとキャンペーン

    単身者向けの物件をお持ちの方は、フリーレントを検討してみては? フリーレントとは、「ある一定の期間を無料で貸す」という仕組み。一般入試以外に早くから推薦入試で決めてしまう学生さんがいます。その中には、進路も決まった事だし何かと慌ただしい春に住まいを決めなくても、今のうちに…と考えて冬に部屋探しする人もいます。そんなかた向けに、実際に住むことになる4月から家賃発生とするのです。貸主にとって、空室の状態が続くのは困ったことです。ヘタするとさらに翌年も空室のままという最悪な状態よりも、家賃は入らないけれど、春の入居の予約を受けたも同然なこの仕組み。検討の余地は充分ありますね。

    また、周りの物件の家賃相場が下がって、今の家賃設定では入居者に見向きされなくなった場合。そんな時は潔く値下げしてしまいましょう。改装工事代が○○万円もかかったから… 設備に○万円かけたから… ソロバン勘定は厳しいですが、いずれにせよ入居者から家賃が入らないと意味がありませんよ。

    そうすると気になるのが、同じ建物に前から入居している人との家賃額の差。入居済みの全部の家賃の値下げが必要か?とよく聞かれますが、必要ありません。「期間限定キャンペーン」と称して、その期間だけ値下げをするとよいのです。【新春キャンペーン】とか、【がんばれカープ!今年も優勝だ!キャンペーン】とか、何でもOKです。「自分の家賃と違うじゃないか!」というクレームには、「キャンペーンの時の入居者さんなので家賃が安いのです」と説明ができますし、募集中の空室の家賃が安かったとしても、「キャンペーン中なのです」と伝えられます。

     

    どうです? 管理業者や入居者に対するソフト面を中心に、裏ワザやら小技やらご紹介しました。もうやってるよ!という方は素晴らしい♡ 面倒くさいのでやらないよ、空室のままでいいやと考える大家さんもいらっしゃるかなぁ。そんな方は、売ってしまうのも手ですよ。今は売り時なので、高値で売却できます。(東京方面だと利回り2%で取引されているのだとか)実質家賃収入の20年分くらいが売却益として一気に手元に残るとしたら・・・今後20年間、空室やクレームに悩まされるのとどちらがいいか?ですよね。売却益には税金がかかりますから、その時は大場税務会計さんにご相談してくださいね。ではまた。

     

     

     

     

     

     

     

     


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    2016年11月

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      貸家・アパート経営で悩む人が多いらしいですね。私はてっきり、孤独死への対応とか、騒音を出すなどのマナーが悪い入居者さん対策で悩むのかと思ったのですが、それ以前の問題で、空室率悪化の恐怖と家賃収入の低下で苦しんでいるのだそうです。経営が成り立たず赤字続きだそう。

      弊社で所有する物件は、入居率がすごくいいんです。まさか空室で悩むなんてことが想像できなかったほど。今回は、悩める大家さんの為にウチのノウハウを少しお伝えしましょう。

       

      まずは心構えを

      その前に、まず大家さんに心得ておいて頂きたいと思うことがあります。それは、業界の対応の仕方です。人間が生きていくために必要な「衣・食・住」の、その住を扱う業種の業者さんとお付き合いすることになりますが、全ての業者さんが使命感をもってやっているとは限りません。やはり利益を追求しますし、営業マンはノルマの事や上司のことが気になります。そうすると人情が欠如した状態になりますから、騙しのテクニック満載で行動してくると思ってください。タヌキやキツネがウヨウヨいますよ、この業界。そしてオオカミもいます。騙されないように、食われないように。まずは疑ってかかることが必要かもしれません。悲しいことですが、業者のいうことを、全部鵜呑みにしたり、全てを信頼してはダメです。

      管理会社に空室の相談をすると、「家賃を下げましょう」「設備が古いので取り替えましょう」というアドバイスが返ってきます。ほいほいと応じてしまうと、業者のほうはシメシメと思います。工事代金からピンハネできるわけですから。あそこが悪い、これも取り換えましょうとどんどん提案してやってもらう。そうなると、金づる状態でしかありません。オオカミの餌食になるわけですね。入居が進むどころか、手出しのお金が増えるばかりとなってしまいます。

      貸家・アパート経営なのですから、「経営者」になるんですよ。その自覚が必要かなと思います。貸家・アパート経営で「不労所得」を謳う広告を目にしますが、そりゃ、他の労働よりは少ないでしょうが、不労所得ではないと思いますよ。やっぱり勉強が必要ですよ。一番重要な「経営そのもの」を研究したり学習したりすることをおろそかにしては何事もうまくいかないように思います。

       

      管理の悪さは印象を悪くする

      管理を業者に依頼している方が殆どでしょう。管理業者は緩むと手抜きをします。1週間に一度の見回り&清掃と契約していたとしても、大家さんが緩いとやりません。タヌキとキツネですから(笑) 

      電球が切れっぱなしになっていたり、埃にまみれていたり、草ぼうぼうだったり、ゴミが捨てられていたり。古くても清潔感があれば良いのですが、不潔な感じは第一印象が悪くなり、だれも住みたいと思いません。ヒトも住まいも第一印象ってとても大事。管理会社がきちんと仕事をしているか目を光らせましょう。

       

      他物件との差別化はターゲットを絞ることから

      ほとんどの物件のお部屋の仕上げは、白い壁で茶色の床ですね。どの建物のどのお部屋もです。このままで差別化しようとすると、家賃を下げる、設備を変える… しかなくなります。でもそれも差別化にはならないのですよ。だってお隣のビルも同じことを考えますからね。

      弊社では、まずその物件に住んでもらいたいなと思うターゲットを絞ります。若いファミリー向けと想定して北欧風に仕上げたり(北欧ブームはまだ暫く続きそうですよ)、女性の入居を想定して、ピンクの壁紙に白い床や建具で甘々に仕上げたり。隣の建物が迫った位置にあって光も風も入らない部屋は、夜に働く独身男性を想定します。こちらは黒い壁紙とメタルチックな仕上げで間接照明を。題して「男のモテ部屋」。。。。。一見、冒険のように思えるでしょうが、すぐに入居が決まります!

       

      改装にお金をかけすぎない

      例えば流し台。取り換えると10万円を軽く超えますが、弊社では取り換えず再生を図ります。扉を調整しシートを貼るだけで見違えるようになりますし、天板に白いモザイクタイルを貼ってもお洒落に生まれ変わりますね。

      そして、どの大家さんも悩むのが3点ユニットでしょうね。使い勝手がイマイチで敬遠されていますが、お風呂とトイレを分けると、100万円は超える費用がかかる様です。少々味付けしてシティホテルのようにお洒落に変身させるのはいかがでしょう。鏡を大きなものに取り換えて、一部の壁に防水のシートを貼るだけ。かかる費用は4、5万円ほどで第一印象が驚くほど変わりますよ。

      畳の部屋を無理してフローリングにする必要はありません。男性向けに和風のシックな感じの壁紙で仕上げて「武士の部屋」に、女性向けには大正ロマン風に仕上げて「ハイカラさんの部屋」に。これもすぐに入居が決まった実績があります。

       

      女性の力を借りましょう

      自分には到底無理だと感じた男性の方が多いのでは? そんな時には奥さまや娘さんなど身近な女性に相談しましょう。女性はインテリア好きな人が多いのです。最初は戸惑うかもしれませんが、きっと楽しくプランを出してくれるようになるはず。やがて、寂しげなエントランスに観葉植物を置いてみようとか、空いたところに花を植えようとかの提案も期待できますよ。女性のきめ細かさのなせるワザ。出来ればご夫婦で仲良く、満室経営を目指していただきたいです。

      ああ、もうスペースが無いですねぇ。まだまだお伝えしきれませんが、お伝えしたことがすべて揃わないとダメというわけではありませんから、少しずつできることから始めてみてくださいね!ご検討を祈ります!

       

       

       

       

       

       

       

       


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      2016年10月

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        このところ、売りたいのになかなか売れなくて困っているという相談が寄せられています。

        ○○不動産に頼んでいるのになぜ売れないんだ? 自分の可愛いカワイイ家が、きっと誰から見ても価値のあるあの家が売れないなんて。けしからん!○○不動産は! となっているケースが殆ど。○○不動産には頼むのをやめて、別の□□不動産に頼んだり、ウチの会社に頼んでみようかとなって依頼があるんですよね。

        確かに、今のところ不動産業界は活況で、物件価格も上昇中です。でもその値上がりや人気は一部の地域での話なんですよ。

        しかし、どんなに売れそうになくても、いつか必ず売れます。結局は誰かが買います。ではなぜ売れないのか?それには、いくつかの理由があります。

         

         

        売り出してまだ日にちが経っていない

        まだか〜?と焦る気持ちもわかりますが、私たち不動産業者は、3ヶ月をひとつの目安としています。

        『できるだけ高く、安全に売りたい』多くの売主さまがそうおっしゃいますが、それを実現する為には「あなたの不動産を買いたい!」という購入希望者が実際に存在しなくてはなりません。沢山のお客様に見ていただく必要があり、それには日数が必要なのです。

         

        不潔な感じがする

        見た目の印象の影響は非常に大きく、むしろ印象で決まるくらいです。最初に玄関ドアを開けたときの印象は、誰でも残りますし、女性は水回りが気になります。

        空き家なら全体を、住んでいるなら水回りの金属部分がピカピカなようにクリーニングすると随分違います。プロの手による費用は家全体で7万円程度が相場ですが、負担が厳しければ、心を込めて自分でやりましょうか。可愛い娘を嫁に出すような気持ちで心を込めると、良い氣がまわって良い印象となるでしょう。

         

        嫌な施設が近くにあるなど、条件が悪い

        そばに「何か」があるために売れない事があります。高圧線の下で健康に悪そう、線路のそばで轟音がする、「ねぇお母さん、あそこはなあに?」と聞かれて困りそうなラブホテルのそば、墓地があって気味が悪い。。。などなど。しかし悲観する必要はありません。値段を下げたり、年月をかければいつか必ず買い手が現れます。

         

        不動産業者の欲望に踊らされている

        悪い慣習なのですが、不動産業者が「自分の利益を最大にするため情報を操作」している事があります。

        不動産会社には、売却依頼を受けると、『売り物件』として、流通機構へ物件情報の登録義務が発生します。これは、情報を広めて販売を円滑にするためなのですが、自社だけで販売したい=売主買主の両方から仲介手数料を貰いたいが為に登録せず、情報を開示しない会社が実在するのです。特に大手さんはこの傾向がありますね。買いたいという人に情報がまわらないので、とにかく時間がかかります。

        自分の家が、どのように広告されているかチェックしましょう。ホームページへの掲載はどうか、写真の印象は? 特徴がきちんと表現されているか? などチェックする項目は多いですが、気になれば業者へ提案もありです。広告が無いのは論外!ですが、どのように販売されているのかを知ることはとても重要なのです。

         

        値段が相場より高い

        売却の価格は、周辺事例などを参考に売主様と業者が相談の上決めていくものです。買った時の値段は忘れましょう。○年前に○○をリフォーム♡ も忘れましょう。その代金が売買価格に上乗せにはなりません。

        家は年月を経て価値が下がっていくものなのです。業者にしっかり説明を受け、納得いく販売金額を決めましょう。

        ではどの会社と組むか?ですが、少なくとも3社からは売却の見積りを取って、相場や販売方法などを相談してみましょう。会社の業務姿勢もわかりますし、営業マンの人柄も見ましょうね。

        ここでご注意頂きたいのが、売却依頼を受けたいが為に、相場を無視した高い値付けを行う業者があるということです。自分の家に高値を付けてもらうと、褒めてもらったように感じて嬉しくなるのも無理はありませんが、うまく乗せられるべからず。相場から高い値段では売れませんから。

        売れなくて長く情報が出ていると「皆が敬遠しているのでは?」と受け取られ、やがて徐々に関心が薄れ、候補にも入らなくなってしまいます。こうした「塩付け物件」になってしまうと、本来の価値を下回らないと売れないことがあります。

        また、高い値付けをした業者にとっては、売れない事は織り込み済み。時期を見て値下げの提案をしてきます。徐々に値下げに応じていき、結局、売れるのは相場で。売れるまで期間が長くかかるだけとなりますからご注意を。

         

         

        不動産の売買は、お見合いにも似ていますね。相思相愛の良縁を探すのは、本当に難しいものです。

        買う側は、物件をドンドン見ます。他の物件とも比較するでしょう。「もう少し安ければ」や「もう少しキレイなら」といった注文を持っています。売主としては、買主寄りの条件にしたくはありませんが、いつまでも売れない家には何らかの対策が必要です。値下げや物件に手を加える工夫は、売主にとってはマイナスですが、そのマイナスを売主が負担できなければ、売るのは難しくなるのです。くれぐれも、悪徳不動産業者に踊らされないように気を付けて。

         

         

         

         

         

         

         

         

         

         


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        2016年9月

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          今月で、「ゆめみらい便り」は、120号をむかえました❤ 毎月の発行ですから、なんと!10年続けてきたことになります。スゴイな。自分で言うのはおかしいかも知れないけど、ホントに凄い。

          企業生存率ってご存知ですか? 私もたまに耳にするのですが、これが驚くほど低いのです。1年で40%、5年で15%、10年で6%。100社創業して1年後には40社に減り、10年後には6社しか残っていないという計算になります。そんな中で、「ゆめみらい便り」が10年続けてこられたことが驚きですね。無償で原稿を書いてくださる皆さま、登場してくださった皆さま、取材や編集をしてくださる皆さま、支えてくださった皆様に、ただひたすら感謝❤です。

          その「ゆめみらい便り」の中に、働くお母さんや働く女性を紹介するコーナーがあります。これは弊社が目標とする「ダークな不動産業界を明るくクリーンに変える」のと並行して、「働く女性の支援」を細々と行っているからなのですが、働く女性の働きやすさや社会での立場やらを改めて見つめなおしてみると、創刊した10年前とほとんど変わってない!!ですわぁ〜 なんでじゃろ? これは?

          働く女性は確実に増えました。共働きの世帯も、確実に増えました。

          だけど、世の中の社会の構造は、まだまだ「奥さんが家にいて仕事に専念できる男性」を中心として成り立っていて、おまけに「日本の会社は仕事より私事を優先する従業員を罰する」傾向が強く残っています。女性の仕事仲間には仕事を優先してほしい。でも、妻には家庭を優先してほしい。これが男性の本音・・・

           仕事が好きで、頑張って成果を出したいと思っていても、仕事と家事・育児の両立をしながら、女性が本格的に働くことは不可能に近いはず。だから、家事が主で仕事は補助的業務にとどめる「兼業主婦」にならざるを得ないのが実情なのです。

           ウチの経理担当者は、産休明けに一年半も保育園に入れず待ちましたし、「イクメン」って注目を浴びてるけれど、母親を「イクウーマン」と呼ばないように、もっと単純に、育児する男は「父親」でしょ? 

           子育てや家を維持し守るという役目は、決め細やかな女性ならではの気質なくして成り立ちません。はるかマンモスの時代から、男性は狩猟をし、衣食住は女性が守ってきました。何年も続く、その性別による特性によって分けられた合理的な男女分業。それをなぜ今、強引に根元から変えようとしているのでしょうか? 

          う〜ん。いくら嘆いても、ため息ついても、女性の社会進出は「国策」として進められていて、私なんかがどうあがいても変わりそうにありません。

           そこで、弊社は『女性の居心地の良いところを増やす宣言』を致します!

           区役所の窓口も、銀行のロビーも、駅の構内も、おそらく男性が主体となってデザインされたもので、女性が使って気持ちがいい空間にはなっていません。女性の希望はおろか、女性の目線のひとかけらも届いていないように見えます。女性にとっては窮屈だけど、こんなもんだろうと合わせているのか、それとも諦めているのか。ホント女性って優しいですよね〜

          ちょっと思い出してください。男性の方は、一生懸命考えて選んだ女性へのプレゼントを渡した時、反応がイマイチだった経験はありませんか? 反対に、女性からしてみると、貰ってがっかりだった男性からのプレゼントがあるはず。そう、男性が考える女性が好きそうなものと、女性が本当に好きなものって違うのです! 女性が本当に好きで喜ぶものは、女性でないと解らない。だから、そんな場所を弊社のパワーで作っていこうという計画なんです。世の中の半分は女性なんですから、女性の好き♡が反映されたものが、世の中の半分はあっていいはずなんです!

           弊社が女性目線で作った貸会場の「LeReve八丁堀」。ここは評判がものすごくいいのですよ。女性からは、こんな場所を待っていたと口々に褒めてくださるし、不思議と男性からの評判も良くて。オープンから約2か月ですが、予約がどしどし入ってきています。

          元々は病院が入っていて、ズド〜ンとした空間が広がる味気ない部屋でした。募集してもなかなか借り手がいなくて、ずっと空室のままだったところ、ある時、セミナーをしたいけれど場所が不足しているという話を聞き、足りないならばウチで作る!と張り切って改装して作ったものなんです。照明にも家具にも拘って、キッチンやシャンデリアまで付けちゃったのでした。

          弊社の改装は、他業者ではマネ出来ない女性の目つきを兼ね備えてるからこそ出来えたことなのですが、今回の改装はとっても評判が良くて、それでかなり自信が付きました。

          「これからは女性の時代」と持て囃されて、はや何年になるのでしょうか。こんな女性ならではの発想で、女性が居心地のいい場所をどんどん増やしていきますよ〜 これも職業を通じた社会貢献かな? ひとつ始めて良い評判が広がれば、やがて追従も起きてくるはず。小さな一歩が、大きな変化のスタートになるかも知れません。女性の好き♡をもっと増やして、窮屈な環境を減らせればいいな。だって、「女性の時代」ですから♪

           

           

           

           

           

           

           

           

           

           

           


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          2016年8月

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             ボンドガールをご存知ですか? そう、あの有名なスパイ映画「007」シリーズに登場する美女たちのこと。美しくてセクシーで、映画の中では男よりも強く、そして賢い。

             小池都知事、稲田防衛大臣というボンドガール( 昔の…かな?笑 )が誕生しましたね。いよいよ女性のパワーを発揮できる時代がやってきた!と大きな期待を寄せてます。ボンドガールのように世の男性を魅了し、女性ファンをも獲得して、続く女性たちの良いお手本になって欲しいなぁ。

            ところで、私の知り合いに、頭脳明晰しかも腕っぷしの強いおじさんがいます。若かりし頃、師匠の命令でアメリカに空手を広めに行った事があるのですって。

             アメリカ生活で目に留まったのが、当時ベトナム戦争真っ只中で、その兵士募集の張り紙でした。兵隊から戻れば、大学で勉強できるというおまけ付きなのも気に入って、応募したそうです。応募にあたっては試験のようなものがあって、それは応募者達を戦わせるというものだったそう。その200人の勝ち抜き戦でなんと!一番になり、腕っぷしの強さを買われ、栄誉あるグリーンベレーの一員としてベトナム戦争に行ったのですって。

            そんな強さがあっても、やがて仲間と共に捉えられてしまいます。一列に並ばされ、端から順に銃殺されていきます。ひとり、またひとりと殺され、いよいよ自分の番がやってきました。こめかみに銃を当てられたとき、既に何発か打ったその銃からは焼けた臭いがしました。その焼けた臭いに、母が焼いてくれたあの卵焼きの香りを思い出し、不覚にも「お母さ〜ん」と叫んでしまったそうなんです。

            その叫び声を聞いて、「お、お前は日本人か!ならば助けてやろう」と、なんと敵の親分がたまたま日本人で、助けてもらったのですって。(第二次世界大戦の生き残りの日本人がベトナム人として生き、アメリカと戦争していたのかもしれません)

            どんなに強い人でも、最後に思い出すのは「お母さん」。あそこに居る気難しそうなおじさんも、きっと最後はお母さん。あなたも私も、みんな「お母さん」。当たり前なんです。みんなお母さんから生まれてきたんだもの。

            最近起こった身障者施設での大量殺人は、本当に悲惨で凶悪な事件でしたね。ただ人を殺してみたかったという考えられない事件もありましたね。以前では到底考えられないような、人の心を持ってない魔物の仕業のような事件が増えてきているような気がしています。

            円安から円高へ不安材料はいっぱいだし、不況・右傾化・薬物問題…それらが物騒な世の中を作り出しているのですが、原因の一つに家庭環境ってある気がするんですよ。温かい家庭と柔らかな母親の愛情に包まれて成長したら、きっとこんな凶悪な事件は起こさないはずなんです。してはいけない事などの善悪の区別を教える事や、思いやりの心を育むことや、豊かな感情の発達などには、母親の役割って大きいと思うのです。

            ボンドガールみたいになりたかった私も、いつの間にやら53歳。しわ皺になったしポヨポヨにもなったし。働く女性の支援を少しずつ続けて10余年、子育て真っ最中のワーキングマザーから、子供が成長するにしたがって、経験者として後進のお母さんの背中を後押しする立場へと変わりました。

            子育てをそろそろ終えようとしている私が、今まで過ごしてきた長い年月を振り返って、反対意見をたっぷり聞く覚悟であえて申し上げると、

            「子どもが小学校に入るまでは、愛情豊かに母親の手で育てるべき」という事です。働くのはその後でいい。

            欧米のように父母で分担し合って子育てすればいいという意見もありますが、私は実は反対なのです。預けた保育園から「熱があるから迎えに来て」という連絡があった時、迎えに行って病院に連れて行くのはお母さんで良いのです。病気になった子ども自身がお母さんに甘えたいのですよ。残念だけど、お父さんではありません。どんなに強い人も、あの人もこの人も、みんな最後は「お母さん」なんですからね。

            小さい子ほど手が掛かります。私も働きながらでは時間が足りなくて、ああしておけばよかったと思う事や出来なかった後悔が沢山あります。どのお母さんも、そんな後悔がないようにしていかなくては。国力を高める、というと大げさかもしれませんが、今の子ども達がやがて次代の日本を背負って立つのだから、母親の責任は重大なのですよ。

            もし、経済的な理由から働く必要があるという家庭には、不要となった保育園の建設費用で何とかならないものでしょうか。社会経験の空白期間が長すぎるのなら、復帰するための教育を充実させれば解決するはずです。

            女性が強くなっていく反面、男性は弱くなったなあ。子育てと仕事の両方の負担を女性に強いる前に、まずは男性にたっぷり働いてほしいと思うのは私だけ? よし!子どもも妻も、ぜ〜んぶワシに任せとけ!ってな気概がある男性は、どこへ消えちゃったんでしょう? そんな事じゃあ、ボンドガールに殺られちゃうよ(笑)

             

             

             

             

             

             

             

             

             

             


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            2016年7月

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              私が通っていた高校の校庭の片隅には、大きなキックボードがありました。表面はサッカー部のシュート練習に、裏面はネットと思いなさいということらしく、白い線が引いてあって、テニス部が壁打ちに使ってました。キックボードってわかりますか? 大きなセメント製の壁なんです。サッカーゴールに見立ててキック練習するくらいだから、ゴールより大きいのかな。ゲゲゲの鬼太郎に出てくる「ぬりかべ」が巨大になって、足の部分を土に埋めて立っているって想像してもらったらアタリかもしれません。

               さて、そのキックボード。その表面には大きく「継続は力なり」と書いてあったんです。私の高校の校訓は、「自主自律」。そして「継続は力なり」がサブモットー(実は、今さら調べたのでした)だからなのです。途中で諦める事を戒めるというその言葉には、なんとも耳が痛くて。サッカー部員は、シュート練習にかこつけて、この言葉めがけてキックしてた(笑) いつか壊してやるって思いながらシュート練習してた(笑) 当時の私にキックボードは、何気ない風景のひとつになっていましたけど。確かに運動場にいると、見えました。教室の窓からも、見えました。いつもそこにあって、ずっとずっと、じっと私を見ていました。

               やがて高校を卒業して何年か経った頃、校舎が建て替わって、ガラリと雰囲気を変えたんですよね。有名な建築家の手による現代建築の粋を集めた建物で、空中を散歩するような渡り廊下やエスカレーターまで付いていて、その近代的さにとてもビックリでした。だって、私の頃は木造校舎が残ってたんですから。だけど、校庭にあったキックボードも大きな木も、跡形もなくなってしまってて、寂しい気持ちになったっけ。そんな私の気持ちはお構いなしに、新しい校舎で人気が高まり、今は超人気の難関校になってます。これも時代の流れなのだろうなぁと自分の気持ちを落ち着かせつつも、やはり何となく寂しさがありましたねえ。

               ですがその後、同窓会によってキックボードは再建されたんですって♪ しかも、ちゃんと「継続は力なり」と書いてあります。やっぱりね!これが無くちゃ、物足りないってもんです。嬉しいなぁ。

               今思うと、ただただテニスに明け暮れていた高校生活で、それは上手くもなく、なにか目標があったわけでもなく、単純に好きだったのだろうけれど、何気ない存在と思っていたキックボードは、確かに私の生活と共にあったんですよね。そして、それと同じように考える同窓生が沢山いたという事です。

               その話を知って以来、私の頭の隅っこには、あの高校時代の甘酸っぱい思い出と共に、「継続は力なり」の言葉があるんです。くじけそうになった時、壁を感じてしまった時、「継続は力なり」と念仏のように唱えながら。何事もやり遂げる、貫く、それって最高!と思うのですよ。

               この「ゆめみらい便り」は今月で118号。月に一度の発行なので、この9月の発行の120号で丸10年続けたことになります。

               その間には、そりゃもう色々な事がありました。どこかの会社に真似されてるのが判って大急ぎで表紙のレイアウトを変えたっけ。印刷を会社のゼロックスでやってて、半分に折って袋に入れてっていう発送作業を、社員総出でやるのが月末の恒例行事だったんですよ。今は身障者の方への仕事提供という意味で外部委託するようになって少し楽になったけれど、そりゃそりゃ手間がかかっていたなぁ。後から真似して始めた会社さんも、長くは続かなかったし。ウチだって、お金もいただかず、利益も産まない代物なので、何度くじけて止めたくなったことか。お金の事だけじゃない。ネタ切れでどうしようかと思ったりするのはしょっちゅう。ですが、もう止めようやぁ〜の声を華麗にスルーしつつ、何とかヨタヨタと継続していったわけです。そう、念仏のように「継続は力なり」と唱えながら(笑)

               100号を迎え、纏めて記念の本にしましたが、不思議な事に、形を変えて『本』という物になると、思わぬ良い事が起きてきました。これをチャンスに、さらに飛躍できるかも?という展開も見えてきました。そもそも本にして儲けようなんて、ちっとも考えてなくって、ノベルティグッズみたいなモノかな?というノリだったんですけど。思わぬ影響にびっくりなのです。

               やり続けてやり遂げたその先には、何か別のものが見えてくるものなんだと、しみじみ思います。高校を卒業して30数年経ちますが「継続は力なり」の本当の意味を、やっと今、身を持って体験することができました。そんな教えを得た高校で過ごす人生の宝物の時期は、本当に良かったな〜と思えます。それにしても、ウチの中3の愚息。受験生なのに勉強もせずサッカーばかり。親としてはイライラしますが、これも継続し続けると、何か見えてくるものがあるのでしょうか。

               ちなみに、ゆめみらい便りに寄稿していただいている大場史郎税理士。私の同窓の大先輩なのです。

               

               

               


               

               

               

               

               


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              2016年6月

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                人生で一番忙しいんじゃないかと思うほど、超多忙な日々を送っています。
                 なぜかっていうと、それは「本の出版」と「セミナー&イベントに使える素敵なスペース」のOPENを同時進行で行っているから。それに加えて、まだ寒い頃に申し込んだ「フォトレッスン」には、自主練が必要だし、所属しているロータリークラブで必要な「和太鼓の演奏」と「軽音楽」の練習もあります。あれもこれもが重なって、脳みそが足りませ〜ん! 時間が足りませ〜ん! カラダがあと三つくらい欲し〜い(笑)
                 
                 その中でも一番しんどいのは、やっぱり、本の出版ですねぇ。経験もないし、全くのド素人。何が何だか、わかんね。そもそも、「『赤を入れる』ってどゆこと?どうやって入れるん?」に始まり、「奥付」「台割」とか、知らない名詞のオンパレード!
                 本にしよう!とスタートしたのは昨年の夏でした。だらだらグダグダの進み方に、しびれも切れたし、こりゃマズイと思って、発行日をエイやあ!って決めたのでした。その発売日、2ヶ月ほど余裕がある設定をしたので、間に合う予定だったのですが、なんと締切り直前(入稿というらしいです)で、原稿チェックの嵐が襲ってきています。どど〜っと原稿が送られて来て、それを明日までにチェックしないといけない!とか。
                 この表現はマズいから、別の表現に変えようって思っても、もう頭の中が何かの絞りかすみたいな状態で、言葉が出てきません。いいぇ、単語すら、もう。。。もちろん本業の不動産の仕事もあって (この間に3つビルを買って、2つ売りました)、土日の休みも無く徹夜に近い日々が続いています。ま、これも貴重な経験ですよね。
                 そうそう、何の本を出そうとしているかというと、皆さん不動産関係の本だって思うのでしょうが、実は全然関係なくて、この「ゆめみらい便り」が元になっているんです。頑張る女性を応援したくて、『Working Mother』『Shiny woman』のコーナーでは、ひとりひとりご登場いただいています(私も働いてるお母さんだしね)。その『Working Mother』が100号を過ぎ100名のお母さんにご登場いただいたことになったので、纏めて記念の本にしたのです。
                 これから共働きのお母さんになろうとする人や、模索を続けている働くお母さんにとっては、かなり読み応えがある本でしょう。また、女性の登用を考える企業経営者、ご担当者様には、まずは働く女性の状況や心理をじっくり知る事から。必読の本となるでしょう。
                 そういえば、今月号で117号。月に一度の発行だから、もうすぐ10年!! ビックリするほど長く続いてます!! 「継続は力なり」と言いますが、ホントに良く続いてるもんです。自画自賛ですね(笑)
                 
                さて、その忙しさに追い打ちをかけているのが、「セミナー&イベントに使える素敵なスペース」のOPENです。弊社の持っている八丁堀のビル2階が空いていたので、そこを改造して皆さんに使ってもらおうという計画で、今、急ピッチで改装工事進行中なのです。
                セミナーするところが無い、イベントするところが無い、そんな嘆きや悲鳴を受けて、よし、困ってるんなら、ウチで作りましょ!という単純な発想からはじまったもの。元々、弊社は古いビルを買って、ちちんプイぷい〜♪ってリノベーション!! 生まれ変わらせた実績がありますから、改装はお手のもの。
                光の届かない暗いお部屋を、暗さを逆手にとって、黒いクロスとメタルで仕上げて「男のモテ部屋」に。畳をフローリングに変えると改装費用が高くつくので、畳を活かした、男性向きの「侍部屋」、女性向きの「ハイカラさんのお部屋」などなど、斬新なアイディアで行う安価でカッチョイイ改装は、とってもお得意。今回も、そのスキルを活かして、他には無い素敵な空間を作りますよ!
                 
                実は私、「なんでやっとるんじゃろ?」とふと気づいて思うことがあるんです。自分から苦労を背負っていってるような。。。だけど「必要なのに誰もやらない事は、ゆめみらいがやる!」と腹をくくって邁進してます。何か見えないエネルギーに押され、突き動かされているみたいに。
                今回も、そんな感じで始めたこと。今までも数々の無謀な挑戦をしてきましたが、どれも不思議と採算割れが無いんですよね。それどころか、利益を生み出しています。このたびの件も、作ればその後に、勝手に進化してくれそうな夢の場所になりそうな予感。おまけに、ワクワク感や手ごたえがありますから、と〜っても楽しみなのです。
                 
                 今回のコラムは、ただの呟きで、なんの学びもありません。ご勘弁くださいませ。そういえば、私のこのコラムの欄、不動産の事に限らず、幅広い分野に首を突っ込んで吠えまくってますが、それも纏めて本にするかな? あっっ! 性懲りもなく、また新しい計画を考えてる。。。。救いようがないですね(笑)










                 


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                2016年5月

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                  熊本を中心に九州地方を襲った大地震。
                  その後も大きな余震が続き、緊張感から解放されない日々が続いています。
                  沢山の方が亡くなり、避難生活を送る方たちも沢山いらっしゃる。山が崩れたり家屋が倒壊した映像を見ると心が痛みます。

                  ですが、今回の震災は遠すぎて。。。広島の土砂災害の時には、弊社もいろいろな支援をさせていただきましたが。
                  結局のところ、安全地帯からエールを送るに過ぎないのが悔しいです。



                   そこで暮らし、そこで笑い、家族の団欒があって、いつでも安心して帰れるところ、それが家。
                  それが何の前触れもなく地震によって崩れてしまい、被災された方の落胆を考えると、もう、どうしようもない位の虚しさが心に広がりますね。こんな感情を持つのは、私が不動産屋だからだけではないでしょう。 



                   家族が帰る場所が『家』なんですよね。
                  そこで子ども達が大きくなっていって、幾つになっても帰っていけて、そこが思い出の原風景になるような。。。楽しい日常、そして安心。
                  その役割を果たす器が『家』だと思うんです。私は、今回の熊本震災をきっかけに、家の役割を再認識した気がします。



                   ところで、持ち家が得か? 賃貸が得か? という議論がありますよね。
                  低金利の今が購入のチャンスだと聞いたり、逆に借金は悪だという人がいたり。
                  ホリエモンは「アパートでいい」って言ってるそうですね。
                  こうした真逆の話が飛び交っていて、混乱する人が多いと思います。


                   そりゃあ、ホリエモンみたいに常に稼げる自信があって、
                  「家族を持たない。自由に飛び回り、自分の人生を何よりも優先したい」ってタイプの人にとっては、
                  持ってることで発生する税金は高いし、
                  不動産は流動性が悪いので、さあ動こうとしても、売却までに時間がかかって、
                  行動範囲まで狭まります。
                  それに元の値段より下がるんですから。

                  買ったって手枷足枷が増えるだけです。
                  賃貸を借りて、都合に合わせて引っ越していった方がいいはず。
                  つまり、ホリエモン、若しくはそんなタイプの人は、不動産なんて持っちゃいけないし、住宅ローンなんて組んじゃいけないんです。
                  だから、アパートでいいという発言につながってるんです。


                   ホリエモンに限らず、これは普通の男性でも同じですよね。
                  健康でさえあれば、ある程度「住むところを確保」することは難しいことではありません。

                  でも。。。
                  ちょっと考えてみてほしいんです。
                  もし、自分が死んだら、残された奥さんと子ども達は、どこに住むのか?

                   住宅ローンには、超割安でお得な団体信用生命保険というものがあって、自分にもしものことが起きたら、ローンは完済されます。
                  ガンになっても(今じゃ認知症になっても、というのもあるらしいです)その後のローンは支払わなくても済む仕組み。
                  つまり、家を買うという事は、単純に借金するのではなく、奥さんと子ども達に家を残すという、ある意味、生命保険と同じなんですよね。家族が帰る場所を、自分の命を担保にして作る、それが住宅ローンなんです。 



                  年収が少ない人がローンを組んで家を買うのを、たくさんお手伝いしてきました。
                  年功序列も終身雇用もはるか昔の話となって、この先、収入が上る見込みもない中、長いローンを組んでいきます。
                  35年間、ホントに大丈夫?って余計な心配したりして。
                  その答えとして、元来、日本人は農耕民族で、土地に住みつき、作物を育てて生きてきたので土地に対する愛着は、遊牧民族とは大きく違い、特別なDNA
                  が組み込まれていて、だからみんな持ち家にこだわっているのだと、ず〜っと考えていました。
                  それにも一理あるとしても、自分のためだけに家を建てる人なんて、いないんですよね。
                  ホリエモンの言う通りアパートでいい。



                  家は、家族のため、子どもの為に建てるんです。

                  いつでもどこでも、何かあっても家族が戻れる場所をつくる、それが第一の目的だったのです。



                  持ち家と賃貸のどっちがトクとかを、
                  金銭の損得だけで判断しちゃダメなんですね。
                  そういう論点だけで争うのは、ホントに無意味ですねぇ。

                  そうそう、今は超低金利なので、35年間固定金利で借りた人は、人生におけるひとつの勝利を手に入れたも同然。
                  でも、決して無理したローンは組んじゃいけません。家を持つのが人生の目的じゃないんですから。
                  その家で、家族が楽しく暮らせるような、そんな生活自体が目的なんです。
                  家にかけるお金、住宅ローンは必要最低限にしましょう。
                  そして、家族と暮らせるほんのわずかな時間、人生の黄金期を、彩りあるものにしていきましょうね。



                   


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                  2016年4月

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                    春ですねぇ桜桜桜 今年の桜はちょうど土日に満開となって、皆さんも満喫できたのではないでしょうか? 
                    私も宮島に行ってお花見をしました。  
                    人が多かったぁ(汗) 厳島神社へ続く商店街はむっちゃ混み!押すな押すな状態! 牡蠣の焼けるのを待つ人の列をかわし、立ち止まって揚げもみじを頬張る人達の横を通り抜け、参拝が終わって港へ向かう人が正面から突っ込んでくるのを避けつつも、ちゃっかり新名物の牡蠣カレーパンを戴きながら歩きましたけどね(^^♪
                    桜の木よりも人間の数のほうが明らかに多かったですねぇ。それも外国人の観光客がいっぱい。
                    日本が好きだから日本に来ているのでしょうから、沢山の人が好きになってくれて、嬉しいな。日本は綺麗でしょう? 日本は美しいでしょう? 
                    実は私、カンボジアに行ってきました。私の所属する広島西南ロータリークラブと姉妹ロータリーの台北新東ロータリークラブが合同で、カンボジアのコッコンという土地の孤児のために家を建てたので、その贈呈式に参加してきたのです。
                    日本人が言う「海外」って外国の事ですが、今回はその常識を覆す、『歩いて国境を越え』てカンボジア入りするという超貴重な経験もしました!
                    カンボジアの現状は悲惨なものでした。国民を苦しめたポル・ポト政権は、技術者、学者、知識人、指導性のある人など頭脳階級を皆殺しにしたのですよね。
                    続く内戦もあり、カンボジアの社会基盤を完全に破壊しました。ポル・ポト政権の独裁から40年余り、内戦終結から20年余りも経っているのに、まだまだ抱える課題は多く、外国の支援なしでは充分に機能しない国です。
                    コッコンという街は、少し前まで売春と人身売買と密輸にまみれていたようですが、最近は落ち着いてきたとのこと。どこかのお金持ちが寄付したに違いない公園のような広場?があり、インターロッキングの隙間から伸びる雑草が、もの悲しい感じ。寄付されたらしい立派なトイレは鍵がかかってるし。
                    湿度が高く気温は35度超でしたが、人々に熱気は感じられません。原付バイクにはナンバープレートが付いていないのもあり、自転車のように扱っていて、秩序も規制も何もないように感じました。市場で働くのはほとんどが女性ばかり。(男性は何をしているんだろうね?)街は臭く、ゴミだらけです。パワーも生気も感じない街、コッコン。
                    短い旅でしたが、もう少しカンボジアの実態が知りたかったな。でも、日本に帰って、新幹線の車窓から眺める日本の美しいことっていったら! 私も改めて日本を見直し、日本のことが大好きな自分に気が付きました。日頃どっぷり浸かっていると分からないことってあるもんなんですね。
                    カンボジアでもタイでも、沢山の女性が働いていたけれど、市場では、ハンモックに揺られて気持ちよさそうに眠る赤ちゃんや、お母さんに連れてこられたであろう子どもが沢山いました。
                    今の日本では「保育園落ちた日本死ね!」ってブログが炎上して、安倍首相がアタアタしてましたけど、職場に子連れで出勤OKなのは、日本より子育てと仕事の両立がしやすいのでは?な〜んて感じましたね。東南アジアでは、男性より女性が強いらしいですね。だからなのかな?
                    今、日本では女性は大きく転換することを強制されています。男性社会の中に入って男性と同じように働きなさい、家事と子育てと仕事を上手に両立させなさい、ついでに介護もやってね〜なんて虫のいいことを押し付けられている気がします。
                    イクメンが〜 保育園が〜 とピントはずれな対策ばかり。
                    私、いつも思うんです。女性に倍の負担を強いる前に、まず男性陣に倍働いて欲しいなって。幼児期に母親と過ごすことは、子どもの人格形成に大きく影響しますからね。小学校に上がるまでは、母親にべったりしてないといけないと思うんです。子ども達が将来の日本を背負って立つのですから。子どもは宝ですから。
                    でもね、女性って欲張りなんですよね。美味しいものを食べたいし、ヘアサロンにも行かなくっちゃ。女性が女性でいるためにはお金がかかるんです。男性が男性でいる以上に女性を維持するには資金が必要なのです。
                    もっと自由に、もっと伸び伸びと。女性独特のパワーを発揮しながら、ちゃんとお金を稼いで社会参加できる、そんな社会を目指したい。女性の支援、女性の後押し。仕事を通じて、どんどんやっていきますよ〜







                     


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                    2016年3月

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                      「去年の秋ぐらいから、ちょっと様子がおかしいんですよ」と困り顔で建売業者さんが言う。とっくに売れていてもよい物件が、まだ残っているらしい。
                       えええ〜? この業者さん、かなりの老舗で、長く商売するというのは並大抵の事ではないはず。山あり谷ありの数々を乗り越えてきたはずだ。一体何が起きたんだろう? 
                       よく話を聞いてみると、そこの会社さんだけでなく、どの建売業者さんも、もの凄い危機感を抱えているらしい。それは、大手建売業者、いわゆるパワービルダーと呼ばれる業者の波が押し寄せているからだ。
                      「新築の家を1日100棟、1年に3万6000棟、分譲住宅日本一」と関東でTVCMを流している業者もあるようだ。それにしても、もの凄い数!
                       その実現の秘訣は、[数多く土地を仕入れ 〜 早く&安い原価で建築 〜 早く売り早い資金回収] というサイクルを、エンドレスで繰り返すからだ。
                       お嘆きの建売業者さんの言うには、徹底的なコストダウンをし、もの凄い安値で建物を安値で販売するのだという。真面目に建てていると到底敵わない価格だそうな。
                       そもそも、どうしてそこまでコストダウンできるんだろう? 気になったので聞いてみると、
                      ・年間販売目標棟数を達成する為とコスト削減の為 に、短い工期で建築する。急がせるあまり雑で手抜きな工事に。
                      ・基本的に現場管理はせず業者任せ。
                      ・外国人労働者を安い賃金で受け入る。言葉が話せないので、現場では囲いをして中を見せない。(それ、指示は理解できているの?誰が何語で指示を出すんだろう?)
                      ・何通りかの間取りのプランを持っていて、土地の選定はそのプランが入るかどうかの選定となる。パターン化されているので、設計代図面代節約。(土地によって陽当たりや通風の向き、環境が違うのに?? 駐車スペースの出し入れ易さ、窓を開けた時のお隣や風景の見え方は案外重要。住み心地に関わるはずなのに?)
                      ・シンプルに建て、それ以外は全てオプション。網戸、引渡し前清掃、屋外の立ち水栓などなど、他では当たり前の装備までもオプション。
                      ・アフターサービス一切なし
                      ・土地購入時、買うそぶりを見せて売主を安心させた後、「稟議を上げたら本社が〜」「本社が〜」と過剰な要求をして、無理やり自分に都合の良い条件を通す。
                      ・土地のお金を払う前に、ちょっとだけ先行工事をさせてくれと言って、どんどん進める。工事途中の苦情やトラブルは、土地の売主さんに向かい、またまたトラブル続発。とばっちりが次の方、つまり住宅購入者に向く事もある。
                      とまあ、愚痴も混ざってるけど、出るわでるわ(笑)
                       購入する側としては、地場の業者の悲哀なんて関係ないし、同じ新築なら安いに越したことはないと思うだろう。しかし、同じ新築だけど品質は「同じ」ではない。「早く&安く」は、やはり品質に疑問が残る。耐用年数35年のところが20年しかもたないと言われ、訴訟が多発しているとの噂もある。斯く言う私も、住む人の事を考えない建売住宅なんて、好きじゃない。好きな流れではないけれど。。。それでもいいよ、安いんだもん、という方もやはりいらっしゃるのだから、これも、ひとつの時代の流れなのだろう。そんな方に少しでも損しないようアドバイスを。
                       建築に詳しい人に同行してもらって、問題点や不具合箇所を全て洗い出す。くれぐれも素人だけで判断してはいけない。また、問題点や不具合箇所を見つけたら、引渡しまでに直してもらう事。そうすれば、購入後のアフターサービスの必要性がなくなる。
                       ただし完成時には、クロスが貼ってあって表面しか見ることが出来ない。内部に思わぬ不具合があって、もしかしたら20年後には建て替えが必要になるかもしれない事を、覚悟しておくこと。
                       皆さんは、どこかへお訪ねした時、なんとな〜く暗い感じがするなぁとか、反対に明るくて気持ちがいいなぁと感じたとか、そんな経験はないだろうか? 不動産に関わる仕事をしている私は、数えきれないほどの物件を見てきた。その経験から、「不動産は『氣』を持っている」と確信している。住まうのは、もちろん良い氣のところが良い。建築を請け負った下請け業者さんは、早く早くと尻を叩かれ、土地購入時にはトラブルで泣きを見た人が居る、となるとどうだろう? しかし、所有者が変わると、その人のパワーで『氣』が変わることがある。そんな例もたくさん見てきた。悪い『氣』は、パワーで吹き飛ばしてしまおう。
                       そうそう、食洗機などの設備は後から取り付けが可能なので、低価格で物件を手に入れてグレードアップする事ができると捉え、かかりそうな金額の目安を立て、あらかじめ予算に組み込んでおく。
                       これらを実行すれば、パワービルダーの建売でも少し安心になるはずだ。ご健闘を祈ります。









                       


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